Míra omezení je finanční metrika, kterou investoři do nemovitostí používají k analýze investic do nemovitostí a ke stanovení jejich potenciální míry návratnosti Míra návratnosti Míra návratnosti (ROR) je zisk nebo ztráta investice za určité období k počátečním nákladům investice vyjádřeným v procentech. Tato příručka učí nejběžnější vzorce založené na ročních výnosech. Vypočítává se na základě čistého příjmu, který má investice do nemovitostí vygenerovat v časovém horizontu jednoho roku, což může investorovi pomoci při rozhodování, zda koupit nebo nekoupit.
Při výpočtu sazby cap vezmeme poměr čistého provozního výnosu k hodnotě aktiv nemovitosti. Hodnota aktiv nemovitosti je v tomto případě kupní cena, kterou je investor ochoten za nemovitost zaplatit, nebo požadovaná prodejní cena nemovitosti.
souhrn
- Cap rate je metrika, kterou investoři používají k určení očekávané míry návratnosti na základě očekávaného ročního příjmu nemovitosti.
- Sazba cap se vypočítá z poměru čistého provozního výnosu k aktuální tržní hodnotě nemovitosti.
- Pomáhá investorům určit, zda je nemovitost, která má být koupena, dobrý obchod nebo je předražená.
Jak vypočítat rychlost uzávěru
Sazba stropu se vypočítá tak, že se vezme čistý provozní příjem dané nemovitosti a vydělí se tržní hodnotou nemovitosti. Výsledná hodnota sazby stropu se poté použije na nemovitost, kterou chce investor koupit, aby získala aktuální tržní hodnotu na základě jejího ročního příjmu.
Vzorec pro výpočet limitní sazby je uveden následovně:
Kde:
- Čistý provozní příjem je očekávaný roční příjem z nemovitosti. Získává se odečtením nákladů vzniklých při pravidelné údržbě nemovitosti a odečtením od ročního očekávaného příjmu. Výdaje by měly zahrnovat položky, jako jsou majetkové daně, veřejné služby Náklady na veřejné služby Náklady na veřejné služby jsou náklady vynaložené na používání veřejných služeb, jako je elektřina, voda, likvidace odpadu, topení a kanalizace. Výdaje vznikají nad, náklady na pojištění, poplatky za sdružení majitelů domů atd. Hodnota by měla vylučovat splátky jistiny a úroků z hypotéky.
- Aktuální tržní hodnota představuje částku, kterou lze nemovitost prodat na aktuálním tržišti. Hodnota se získá získáním nedávné prodejní ceny podobných nemovitostí v dané oblasti.
Jak investoři používají sazbu Cap
Investoři mohou použít stropní sazbu dvěma následujícími způsoby:
1. Při nákupu
Jednou z aplikací limitní sazby je při hodnocení potenciálních investic ke koupi a tento nástroj může být dobrým ukazatelem návratnosti, kterou můžete od investice očekávat. Použití limitní sazby u řady potenciálních investic vám může pomoci analyzovat, jak tyto investice fungují a která vyhovuje vašim investičním cílům. Díky sazbě limitu můžete porovnat nemovitosti podle konkrétního procenta, místo abyste se rozhodli na základě kolísavého tržního nájemného a cen nemovitostí.
Předpokládejme například, že investor uvažuje o nabytí jedné ze tří uvedených nemovitostí. Investor může nejprve získat čisté provozní příjmy pro všechny tři nemovitosti, aby mohl vypočítat své maximální sazby. Měli byste také vzít v úvahu opakující se výdaje na nemovitosti a jejich periodické nájemné. Obvykle patří mezi největší výdaje, které společnosti vykazují. Pouze dva výdaje jsou obvykle větší než výdaje na pronájem: náklady na prodané zboží (COGS) a náklady na náhradu (mzdy). , abychom zjistili, zda existují příležitosti ke snížení nákladů nebo zvýšení nájemného. Toho lze dosáhnout, když jsou opakující se výdaje příliš vysoké na čtvereční stopu prostoru nebo jsou pravidelné nájemné pod tržními sazbami ve srovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi.
Praktický příklad
Předpokládejme například, že vlastnost A, která je uvedena na 475 000 USD, generuje čistý provozní příjem 40 000 USD. Za předpokladu, že průměrná sazba limitu pro srovnatelné vlastnosti je 9,1%, můžeme se pokusit zjistit, zda je požadovaná cena pro tuto vlastnost oprávněná.
9,1% = 40 000 USD / X
X = 40 000 / 9,1%
X = $439,560
Sazba stropu 9,1% dává nemovitosti A tržní hodnotu 439 560 USD. To znamená, že uvedená cena překračuje aktuální tržní hodnotu o 35 440 USD. Tržní hodnota 475 000 $ by byla oprávněná, pokud by čistý provozní příjem nemovitosti byl 43 225 $ (475 000 $ x 9,1%).
2. Při prodeji
Investor může také použít sazbu stropu k vyhledání aktuální tržní hodnoty nemovitosti, kterou hodlá prodat, na základě tržní hodnoty nedávno prodaných nemovitostí ve stejné lokalitě. Prvním krokem při výpočtu tržní hodnoty je nalezení nemovitostí, které jsou podobné té, která se prodává, pokud jde o velikost, typ a umístění.
Dalším krokem je zjištění jejich výpisových hodnot a čistého provozního zisku. Informace lze získat na webových stránkách o nemovitostech, kde jsou tyto nemovitosti uvedeny, nebo se můžete obrátit na realitní agenty, kteří nemovitosti prodali. Investor může poté použít čisté provozní výnosy a tržní hodnoty každé ze srovnatelných nemovitostí k získání průměrné sazby limitu.
Praktický příklad
Za předpokladu, že stropní sazba je 9,1%, jako v našem předchozím příkladu, můžeme ji použít k získání aktuální tržní hodnoty prodávané nemovitosti, kde je znám čistý provozní výnos. Pokud je čistý provozní příjem nemovitosti 38 000 $, můžeme tržní hodnotu získat takto:
9,1% = 38 000 USD / X
X = 38 000 $ / 9,1%
X = $417,582
Proto je aktuální hodnota nemovitosti na základě převládajících tržních sazeb 417 582 USD. Prodejce může pomocí obrázku nastavit požadovanou cenu nemovitosti, která bude uvedena na webových stránkách se seznamem nemovitostí.
Další zdroje
Finance je oficiálním poskytovatelem globálního certifikátu Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certifikace FMVA® Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, JP Morgan a Ferrari certifikační program, jehož cílem je pomoci komukoli stát se finančním analytikem světové úrovně . K dalšímu rozvoji vaší kariéry budou užitečné následující zdroje:
- Komerční realitní makléř Komerční realitní makléř Komerční realitní makléř je prostředníkem mezi prodejci a kupujícími komerčních nemovitostí, který pomáhá klientům prodávat, pronajímat nebo kupovat komerční nemovitosti. Komerční realitní makléř má svobodu pracovat buď jako nezávislý agent, nebo jako člen obchodní realitní makléřské firmy.
- Základy finančního modelování nemovitostí Základy finančního modelování nemovitostí Naučte se základy finančního modelování nemovitostí v tomto úvodním průvodci vytvořením finančního modelu pro projekt rozvoje nemovitostí.
- Tržní hodnota vs. účetní hodnota Tržní hodnota vs. účetní hodnota V tomto článku probereme tržní hodnotu vs. účetní hodnotu a určíme klíčové podobnosti a rozdíly mezi nimi. Tržní hodnota a účetní hodnota jsou
- Požadovaná míra návratnosti Požadovaná míra návratnosti Požadovaná míra návratnosti (překážková sazba) je minimální výnos, který investor očekává za svou investici. Požadovaná míra návratnosti je v zásadě minimální přijatelná kompenzace úrovně rizika investice.
