Komerční realitní makléř je prostředníkem mezi prodávajícími a kupujícími komerčních nemovitostí, který pomáhá klientům prodávat, pronajímat. Klasifikace leasingu Klasifikace leasingu zahrnují operativní leasingy a leasingy na kapitál. Leasing je druh transakce prováděné společností, která má právo používat aktivum. V rámci leasingu společnost zaplatí druhé straně dohodnutou částku peněz, na rozdíl od nájemného, výměnou za možnost používat aktivum. nebo kupovat komerční nemovitosti. Komerční realitní makléř má svobodu pracovat jako nezávislý agent, zaměstnavatel komerčních realitních agentů nebo jako člen obchodní realitní makléřské firmy.
Primárním rozdílem mezi komerčním realitním makléřem a komerčním realitním agentem je, že první může pracovat samostatně, zatímco druhý ne. Komerčního realitního agenta musí zaměstnávat licencovaný makléř.
Co jsou komerční nemovitosti?
Nemovitost je klasifikována jako komerční nemovitost, pokud je používána pouze za účelem podnikání. Typicky jsou komerční nemovitosti ve vlastnictví investora, který inkasuje nájemné od každého podniku, který z této nemovitosti provozuje. Mezi příklady komerčních nemovitostí patří kancelářské prostory, nákupní centra, hotely, samoobsluhy a restaurace.
Kvalifikace pro získání pozice obchodního realitního makléře
Vzdělávací požadavky
Základním požadavkem pro získání pozice obchodního realitního makléře je maturita (nebo ekvivalentní kvalifikace). Nejúspěšnější komerční realitní agenti / makléři mají vysokoškolské nebo postgraduální vzdělání v oboru podnikání, statistiky, financí. Nejlepší finanční certifikace Seznam nejlepších finančních certifikací. Získejte přehled nejlepších finančních certifikací pro profesionály z celého světa pracující v oboru. Tato příručka porovnává nejlepších 6 programů a stává se certifikovaným finančním analytikem od různých poskytovatelů programů, jako jsou CFA, CPA, CAIA, CFP, FRM, FMVA, ekonomika nebo nemovitosti (se zvláštním zaměřením na prodej nebo pronájem komerčních nemovitostí) .
Právní požadavky
Komerční realitní makléř je realitní profesionál, který pokračoval ve vzdělávání nad úroveň komerčního realitního agenta. Aby mohl být jednotlivec certifikován jako komerční realitní makléř, musí získat státní licenci v každém státě, ve kterém chce vykonávat svou profesi. Jednotlivec musí složit zkoušku obchodního realitního makléře, aby získal certifikaci a státní licenci. (Poznámka: Licence na komerční nemovitosti je oddělená od licence realitního agenta).
Pro jednotlivce, který je způsobilý k složení zkoušky komerčního realitního makléře, je nutné provést následující kroky:
- Jednotlivec musí být zaměstnán u firmy po dobu nejméně jednoho až tří let (liší se podle státu)
- Dále jsou povinni absolvovat 60-90 hodin státem schválených licenčních kurzů
- Po absolvování státem schválených licenčních kurzů je potom jedinec způsobilý k složení zkoušky. V rámci zkoušky se žadatelé často ptají na převládající federální a státní zákony v oblasti komerčních nemovitostí.
Ti, kteří úspěšně absolvují zkoušku, jsou certifikováni jako komerční realitní makléři. Chcete-li i nadále držet licenci, musí obchodní realitní makléř každé dva až čtyři roky absolvovat příslušné kurzy dalšího vzdělávání (opět platí, že konkrétní požadavky se v jednotlivých státech liší - pokud pracujete ve více státech, měli byste splnit požadavky nejpřísnějších předpisů. Stát). Mezi oblíbené a užitečné kurzy dalšího vzdělávání patří zprostředkování hypotečních úvěrů, hodnocení nemovitostí a právo nemovitostí.
Příjem obchodníka s nemovitostmi
Příjem komerčního realitního makléře je založen na provizích generovaných prodejem. Smlouva o zařazení na seznam (smlouva mezi zprostředkovatelem výpisu a prodejcem, která stanoví podrobnosti výpisu) stanoví provizi zprostředkovatele. Zprostředkovatelská provize za komerční nemovitosti je obchodovatelná a činí v průměru asi 6% konečné prodejní ceny. Pokud je nemovitost spíše pronajata než prodána, pak se poplatek za zprostředkování rozhoduje na základě metráží a čistého příjmu z pronájmu.
Provizi obvykle platí prodávající z výnosů z prodeje, pokud prodávající a kupující nevyjednají rozdělení (Poznámka: prodávající provizi často započítává do požadované ceny). Provize se vyplácí po uzavření obchodu. Provize je rozdělena mezi zprostředkovatele nákupu a zprostředkovatele prodeje / výpisu. Pokud však makléř nepracuje samostatně, provize se dělí čtyřmi způsoby. Nejprve je provize rozdělena a připsána na účet zprostředkovatele nákupu a zprostředkovatele výpisu. Každý zprostředkovatel poté vezme svému zprostředkovateli poplatek / provizi a z toho zaplatí příslušnému agentovi provizi, což je obvykle paušální poplatek za provedený obchod.
Při stanovení provize za zprostředkování je třeba vzít v úvahu následující výdaje:
- Asociační poplatky
- Licenční poplatky
- Náklady na reklamu a marketing
- Poplatky za službu více seznamů (MLS)
Důvěryhodná reputace, opakovaný obchod, silný místní ekonomika Tržní ekonomika Tržní ekonomika je definována jako systém, kde je produkce zboží a služeb nastavena podle měnících se přání a schopností trhu a drahý prodej vede k vyšším provizím pro komerční realitní makléře.
Výhody pronájmu komerčního realitního makléře
Komerční realitní makléř může potenciálním klientům pomoci šetřit čas a peníze prováděním následujících funkcí:
- Budování sítě v cílové komunitě: V každé oblasti, ve které chce komerční realitní makléř pracovat, vytvářejí síť s důležitými členy dotčené komunity. Tím je zajištěno, že mají výhodu prvního stěhovatele pokaždé, když je nemovitost v prodeji nebo když se v komunitě objeví potenciální kupující.
- Pochopení daňových a územních zákonů: Mnoho jednotlivců se zdrží investic do komerčních nemovitostí z důvodu velkého počtu složitých pravidel a předpisů upravujících zdanění a nákup komerčního majetku. Tato složitost je umocněna skutečností, že tato pravidla a předpisy se v jednotlivých státech, průmyslových odvětvích a zónách liší. Komerční realitní makléř musí mít vynikající znalosti daňových a územních zákonů, aby jménem klienta mohl splnit výše uvedené formality, a tak odstranit překážku investic do komerčních nemovitostí.
- Hodnocení podnikatelských plánů: Komerční realitní makléř hodnotí obchodní plány svých klientů a určuje jejich proveditelnost. Často používají statistickou analýzu (jako je analýza rentability) k určení základní míry bezpečnosti investice klienta.
- Jednání s klienty: Komerční realitní makléři musí být vynikajícími vyjednavači a zprostředkovateli, protože na rozdíl od rezidenčních realitních makléřů musí komerční realitní makléři při zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovitosti často jednat s více než dvěma stranami. Různé strany mají často protichůdné pobídky, které obchodní realitní agent pomáhá sjednat prostřednictvím jednání. Komerční realitní makléř musí mít vynikající komunikační a přesvědčovací schopnosti, aby mohl úspěšně vyjednávat.
- Provádění výzkumu: Úspěch podnikání klienta často závisí na místních podmínkách. Komerční realitní makléř musí potenciálním kupcům komerčních nemovitostí poskytnout průzkum týkající se místních demografických údajů, podniků, kvality životního prostředí, nákladů na údržbu nemovitosti a vhodnosti umístění nemovitosti.
- Analýza leasingových splátek: Komerční realitní makléř zkoumá a analyzuje trendy v leasingu Klasifikace leasingu Klasifikace leasingu zahrnuje operativní leasingy a leasingy na kapitál. Leasing je druh transakce prováděné společností, která má právo používat aktivum. V rámci leasingu společnost zaplatí druhé straně dohodnutou částku peněz, na rozdíl od nájemného, výměnou za možnost používat aktivum. platby za komerční nemovitosti v oblasti, kde působí. Existují čtyři základní typy pronájmu komerčních nemovitostí:
- Jeden čistý leasing: V rámci tohoto leasingu platí daň z nemovitosti nájemce.
- Double-net (NN) leasing: V rámci tohoto leasingu platí daň z nemovitosti a pojištění nájemce.
- Triple-net (NNN) leasing: V rámci tohoto leasingu platí daň z nemovitosti, pojištění a údržbu nájemce.
- Hrubý leasing: V rámci tohoto leasingu platí daň z nemovitosti, pojištění a údržbu pronajímatel. Nájemce platí pouze nájemné.
Větší nájemci obvykle uzavírají delší nájemní smlouvy, což poskytuje pronajímateli jistotu, protože je zajištěn stálý tok příjmů z pronájmu. (Například je nepravděpodobné, že by si společnost jako Amazon pronajala kancelářské nebo skladovací prostory, které plánuje obsadit, pouze na jeden rok.) Leasingové nájemné však lze upravit flexibilnějším způsobem za kratší dobu pronájmu.
Nevýhody pronájmu komerčního realitního makléře
Za určitých okolností může komerční realitní makléř ukázat klientovi pouze ty nemovitosti, kde je vysoká provize, doporučit klientovi, aby uzavřel dohodu se zaplacením nájemného vyšším, než je nutné, nebo klienta urychlit procesem s cílem maximalizovat počet obchodů že on / ona může dělat. Aby bylo možné takovému jednání čelit, může klient uzavřít smlouvu s makléřem, ve které je makléři placen paušální poplatek na rozdíl od provize.
Běžné metriky používané komerčními realitními makléři
- Hrubý výnos z pronájmu: Hrubý výnos z pronájmu vyjadřuje příjem z pronájmu jako procento hodnoty nemovitosti před odečtením daní a dalších výdajů. Vypočítává se takto:
Hrubý výnos z pronájmu = (roční příjem z pronájmu / náklady na nemovitost) x 100
Výsledkem komerčních nemovitostí je průměrný výnos 7% - 7,5%, na rozdíl od rezidenčních nemovitostí, jejichž průměrný výnos je 4% –5%. Toto je oblíbená metrika pro porovnání komerčních nemovitostí, které budou pronajaty.
- Zisk kapitálu / celková návratnost investic: Zisk kapitálu označuje zisk dosažený prodejem nemovitosti. Vypočítává se takto:
Celková návratnost investice = {(zisk z investice - výdaje na investice) / výdaje na investice)} x 100.
Toto je oblíbená metrika pro porovnání komerčních nemovitostí, které se budou prodávat. Investice do komerčních nemovitostí, které poskytují široký prostor pro zlepšování a / nebo rozšiřování, jsou ideální pro výdělek kapitálových zisků.
Je však důležité si uvědomit, že mezi hrubým výnosem z pronájmu a kapitálovým ziskem / celkovou návratností investic existuje inverzní vztah.
Zjistit více
Děkujeme, že jste si přečetli finančního průvodce komerčního realitního makléře. Obchodní makléři jsou důležití pro zdravý trh nemovitostí. Další informace získáte kliknutím na následující odkazy:
- Zdarma výukové programy pro Excel Zdroje pro Excel Naučte se Excel online se stovkami bezplatných výukových programů, zdrojů, průvodců a podváděcích listů pro Excel! Zdroje financí jsou nejlepší způsob, jak se naučit Excel podle vašich vlastních podmínek.
- Klasifikace leasingu Klasifikace leasingu Klasifikace leasingu zahrnuje operativní a kapitálový leasing. Leasing je druh transakce prováděné společností, která má právo používat aktivum. V rámci leasingu společnost zaplatí druhé straně dohodnutou částku peněz, na rozdíl od nájemného, výměnou za možnost používat aktivum.
- Leasing Accounting Lease Accounting Průvodce nájmem účetnictví. Leasingy jsou smlouvy, ve kterých vlastník nemovitosti / aktiva umožňuje jiné straně používat nemovitost / aktivum výměnou za peníze nebo jiná aktiva. Dva nejběžnější typy leasingu v účetnictví jsou operativní a finanční (leasingy na kapitál). Výhody, nevýhody a příklady
- Kurzy obchodního finančního modelování
