V oblasti nemovitostí se funkční zastarávání týká snížení užitečnosti architektonického návrhu tak, že jeho změna tak, aby vyhovovala současným realitním návrhům, je téměř nemožná. Z dlouhodobého hlediska má funkční zastarávání za následek ztráty investorů v důsledku skutečnosti, že investice do nemovitostí Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem je investiční strategie, která investorům umožňuje konzistentní nadprůměrné výplaty. Nejběžnější současné zaměření na příjmy jsou finančně náročné.
Když vlastnost zastará, již nemůže být užitečná pro vlastníka ani pro komunitu. Jeho vyléčení může zahrnovat náklady na demolici a náklady na odstraňování úlomků, což může přinést více ztrát vlastníkovi nebo investorovi.
Rychlé shrnutí
- Funkční zastarávání označuje stav, kdy designový prvek v oblasti nemovitostí ztrácí svou poptávku, protože je archaický a převzaly jej další moderní designy.
- Funkční zastarávání nelze snadno napravit, protože zastaralý design nelze snadno vyléčit.
- Mezi příklady skutečného zastarávání v reálném životě patří mosty s nedostatečnou šířkou pruhu a ramen a silnice, které nezvládají moderní dopravní požadavky.
Porozumění funkčnímu zastarávání
Investoři v situaci funkční zastaralosti mohou uvažovat o dlouhodobé užitečnosti dané nemovitosti. Například starý dům se dvěma ložnicemi v oblasti s moderními třemi ložnicemi s koupelnou v každém pokoji lze považovat za funkčně zastaralý.
Mezi další položky, které jsou vysoce náchylné k funkčnímu zastarávání, patří elektronika, například chytré telefony. Odvětví smartphonů se neustále mění a nové designy rychle zastarávají kvůli nekompatibilitě a starým designům.
Někdy je však možné vrátit se z funkčního zastarávání. Například společnosti v nábytkářském průmyslu mohou přepracovat svůj nábytek tak, aby odpovídal nejnovějším trendům, a prezentovat je k prodeji v moderním designu.
Druhy funkčního zastarávání
Dva hlavní typy funkční zastaralosti jsou:
1. Léčivá zastaralost
Léčivá zastaralost může být způsobena nedostatkem konkrétních přípravků, které lze napravit zakoupením požadovaných přípravků, přítomností přípravků, které již pro nemovitost nejsou důležité, nebo nedostatkem přípravků, které lze napravit výměnou požadovanou položku.
2. Nevyléčitelné zastarávání
Nevyléčitelné funkční zastarávání je většinou způsobeno vnějšími faktory, na které vlastník nemovitosti nemá žádný vliv. Investoři mohou zabránit výskytu takové zastaralosti provedením řádného výzkumu nejnovějších trendů a návrhů v oblasti nemovitostí, než se k investici zaváží.
Nevyléčitelné zastarávání je typ zastarávání, jehož vyléčení není finančně praktické. Dochází k němu, když je problém příliš nákladný. Například starou obytnou budovu v oblasti s moderními obytnými domy lze považovat za nevyléčitelnou, protože by vyžadovala rozsáhlou rekonstrukci, aby byla moderní a zvýšila hodnotu při dalším prodeji.
Náklady na renovaci budou výrazně vyšší než částka, kterou přinese zpět při prodeji. Funkční zastarávání lze obecně předvídat v počátečních fázích analýzy a oceňování q nemovitostí před akvizicí.
Dopad funkčního zastarávání na vlastnosti
Funkční zastarávání vede k poklesu ocenění nemovitostí během hodnocení Hodnocení Hodnocení je v zásadě způsob, jak provést objektivní analýzu nebo hodnocení aktiva, podniku nebo organizace, nebo vyhodnotit výkon oproti danému souboru standardů nebo kritéria. Hodnocení provádí kvalifikovaný odhadce, posouzení se obvykle provádí vždy, když se má nemovitost nebo aktiva prodat a je třeba určit její hodnotu. Nemovitosti jsou velmi náchylné k funkčnímu zastarávání, protože průmysl je dynamický a tuto dynamiku způsobuje poptávka po moderních domech.
Například starý dům v živé čtvrti s moderními patrovými bungalovy je funkčně zastaralý. Dům nemusí mít žádné vady, ale trh v určitou dobu takové standardy nevyžaduje. Takový dům však lze renovovat, aby se přiblížil standardům jeho prostředí.
Nejhoršími účinky na nemovitosti z důvodu funkční zastaralosti jsou vzniklé ztráty a potíže se změnou nemovitosti v konvenčně moderní strukturu, která odpovídá současným standardům.
Vnější faktory ovlivňující funkční zastarávání
Existují určité faktory, které ovlivňují funkční zastarávání a které mohou investoři ovlivnit ve svůj prospěch. Tyto faktory jsou léčitelné a nejsou nevýhodné pro ocenění nemovitostí. Vyléčení takové zastaralosti může být stejně snadné jako oprava, vymalování nebo dokonce instalace chybějících moderních zařízení, aby byla nemovitost moderní a aktuální.
Existují však nevyléčitelné vnější efekty, které investoři do nemovitostí nemohou ovlivnit. Vnější a nevyléčitelné zastarávání způsobí vážný pokles v hodnocení nemovitosti při oceňování. Mezi příklady externích nevyléčitelných faktorů zastarávání patří následující instance:
1. Rušné silnice
Nemovitost se může nacházet poblíž silnice, která může být z dlouhodobého hlediska rušná. Obytné a komerční nemovitosti v blízkosti frekventovaných silnic bývají méně atraktivní, a proto rychle ztrácejí na hodnotě. Rušné silnice vystavují obyvatele hlukové zátěži a nekonečnému provozu, což snižuje poptávku na trhu nemovitostí.
Obytné jednotky umístěné v blízkosti komerčních zařízení, jako jsou noční kluby a restaurace, mohou být ovlivněny hlukovým znečištěním z podniků, což jim způsobí částečné funkční zastarání.
2. Výstavba skládek
Navíc výstavba skládek v blízkosti obytných nebo komerčních prostor způsobuje hluk a znečištění zápachem, díky čemuž je tato nemovitost na vyžádání méně. Příjem z těchto nemovitostí se může výrazně snížit, protože nájemci se uvolňují do přátelštějších oblastí.
3. Výstavba bytů s nízkými příjmy
Dalším příkladem může být výstavba bytů s nízkými příjmy ve špičkové čtvrti. Bohatá čtvrť ničí výškové budovy, protože většina z nich staví luxusní dvoupodlažní panská sídla. Takové byty mohou odradit kupce investic do bydlení, a tím snížit hodnotu těchto nemovitostí.
Další zdroje
Finance je oficiálním poskytovatelem globálního Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certifikace CBCA ™ Certifikace Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ je celosvětovým standardem pro úvěrové analytiky, který zahrnuje finance, účetnictví, kreditní analýzu, analýzu peněžních toků , modelování smluv, splácení půjček atd. certifikační program, jehož cílem je pomoci komukoli stát se finančním analytikem světové úrovně. K dalšímu rozvoji vaší kariéry budou užitečné následující zdroje:
- Ekonomické zastarávání Další články pokrývající další finanční témata od Warrena Buffetta po strategie zajišťovacích fondů. Tato další finanční témata jsou zajímavým čtením
- Lokální zastarávání Lokální zastarávání Lokální zastarávání je druh odpisů nemovitostí, který je způsoben jinými faktory než samotnou nemovitostí. Faktory mohou buď
- Negativní externality Negativní externality Negativní externality se vyskytují, když produkt nebo spotřeba zboží nebo služby působí negativně na třetí stranu mimo trh. Běžná transakce zahrnuje dvě strany, tj. Spotřebitele a výrobce, kteří jsou v transakci označováni jako první a druhá strana.
- Model rozvoje nemovitostí Model rozvoje nemovitostí Model rozvoje nemovitostí se obvykle skládá ze dvou částí: Souhrn obchodů a Model peněžních toků. Ve shrnutí dohody všechny důležité předpoklady
