P / AFFO se vypočítá přidáním P / FFO k jakémukoli zvýšení nájemného a odečtením kapitálových výdajů a nákladů na běžnou údržbu. P / AFFO je měřítkem finanční výkonnosti REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) Real estate investment trust (REIT) je investiční fond nebo cenný papír, který investuje do nemovitostí vytvářejících příjem . Fond provozuje a vlastní společnost akcionářů, kteří přispívají penězi na investice do komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské a bytové domy, sklady, nemocnice, nákupní centra, ubytování studentů, hotely. Rovná se P / FFO upravenému tak, aby zohledňoval kapitálové výdaje a pravidelné náklady na údržbu, což z něj činí přesnější nástroj pro hodnocení REIT než P / FFO.
Jde také o přesnější prediktor dividend, které společnost v budoucnu vyplatí, a může pomoci potenciálním investorům při rozhodování o tom, zda akcie společnosti koupí či nikoli. P / AFFO je také známý jako fondy dostupné k distribuci.
Rychlé shrnutí
- P / AFFO je upravená verze fondů z operací (FFO), která zohledňuje kapitálové výdaje společnosti.
- Metrika P / AFFO není standardizovaná, takže není možné porovnávat jeden REIT s druhým, protože mezi společnostmi neexistují žádné standardní postupy pro P / AFFO.
- P / AFFO zohledňuje kapitálové výdaje portfolia, jako je zvýšení nájemného, vymalování prostor a výměna střechy.
Jak vypočítat P / AFFO
Výpočet P / AFFO vyžaduje, abychom nejprve určili P / FFO P / FFO P / FFO, neboli Cena pro fondy z operací, lze popsat jako spolehlivý a moderní způsob stanovení hodnoty REIT. Vypočítá se metrika P / FFO a poté se od P / FFO odečtou další formy výdajů, aby se získal P / AFFO. P / FFO se používá k vyhodnocení peněžních toků z investic do nemovitostí. Vypočítává se tak, že se nejprve získá čistý příjem společnosti a poté se v průběhu období připočítají případné náklady na odpisy a amortizaci. Odpisy se přidají zpět do rovnice, protože nemovitosti se zhodnocují na hodnotě a odečtení odpisů by narušilo hodnotu nemovitosti.
P / AFFO se získává z hodnoty P / FFO a poté odečtením kapitálových výdajů Kapitálové výdaje Kapitálové výdaje se vztahují k fondům, které společnost používá k nákupu, zdokonalení nebo údržbě dlouhodobých aktiv ke zlepšení efektivity nebo kapacity společnosti. Dlouhodobý majetek je obvykle hmotný a má dobu použitelnosti delší než jedno účetní období. jako náklady na údržbu a jakékoli kapitálové zisky z prodeje nemovitosti. Kapitálové zisky z prodeje nemovitosti jsou odečteny, protože se jedná o jednorázovou událost a nemá za následek dlouhodobý dopad na nemovitost.
Výplatní poměr P / AFFO
Poměr P / AFFO měří schopnost společnosti REIT dlouhodobě vyplácet dividendy akcionářům. Výplatní poměr se vypočítá tak, že se vezme roční dividendová sazba společnosti REIT a vydělí se odhadovanou hodnotou P / AFFO na akcii. Pomáhá vyhodnotit cash flow operací REIT po zohlednění kapitálových výdajů a dalších nákladů na běžnou údržbu.
Pokud je vypočítaný poměr vyšší než 100%, znamená to, že dividendy daného REIT jsou vyšší než plánovaný příjem pro budoucí operace. V důsledku toho může být REIT nucen platit dividendy ze své hotovostní rezervy. Takový scénář však není důvodem k poplachu, pokud v krátkodobém horizontu převládne. Může to však být důvodem k poplachu, pokud se rozšíří do dlouhodobého hlediska, což bude pro podnik neudržitelné a bude vyžadovat rychlou akci pro úpravu výplaty dividend. Dividendová politika Dividendová politika společnosti určuje výši dividend vyplácených společnost svým akcionářům a četnost vyplácení dividend.
P / AFFO vs. P / FFO
Při měření výkonu REIT je P / AFFO výhodnější než P / FFO, protože první podrobně odečítá náklady vynaložené na podnikání, včetně kapitálových výdajů a nákladů na běžnou údržbu. P / FFO zohledňuje pouze náklady na odpisy a amortizaci, přičemž vylučuje další důležité náklady, které ovlivňují hodnotu společnosti.
Dalším sporem mezi těmito dvěma metrikami je, že P / FFO je pro většinu společností standardizovanější než P / AFFO. Existují směrnice, které mohou společnosti použít při výpočtu P / FFO, ale neexistuje standardní metoda pro výpočet P / AFFO.
To znamená, že každá společnost může použít svůj preferovaný způsob stanovení P / AFFO; hodnoty získané společnostmi nemusí být srovnatelné s jinými hodnotami v celém odvětví. Porovnání je důležitým aspektem v realitním průmyslu, protože umožňuje odborníkům určit, jak si vedou různé společnosti.
Dluh (pákový poměr)
Pro stálý růst P / AFFO na akcii a zvýšení dividend vyplácených akcionářům je společnost povinna udržovat nižší kapitálové náklady než peněžní výnosy. Dluh je pro většinu společností klíčovým aspektem, protože mohou převzít dluh, aby podpořily svůj růst nebo pokryly schodek ve financování svých operací. Cena dluhu se však liší a společnosti by měly získat nejlevnější dluhy, které jsou flexibilní a se zvládnutelnými podmínkami splácení.
Společnosti používají pákové poměry k vyhodnocení rizika spojeného s danou nabídkou dluhu. Tento poměr používají také ratingové kanceláře při hodnocení životaschopnosti REIT z hlediska úvěru. Věřitelé používají údaje získané ratingovými agenturami k prokázání úvěruschopnosti. Pokud si věřitel věří, že dlužník včas splní svůj dluhový závazek, je dlužník považován za bonitního. půjčující firmy.
Data zpracovávají peněžní tok a schopnost REIT pohodlně splácet dluh a to, zda mají jiné nesplacené dluhy u jiných věřitelů. Rating úvěru společnosti je pro jejich bonitu zásadní, protože věřitelé tyto záznamy konzultují, aby zjistili schopnost splácení a riziko selhání. Nízké úvěrové sazby proto omezují růstovou příležitost společnosti.
Dodatečné zdroje
Finance je oficiálním poskytovatelem certifikace FMVA (Financial Modeling and Valuation Analyst) FMVA®. Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, J.P. Morgan a certifikační program Ferrari, jejichž cílem je transformovat kohokoli na špičkového finančního analytika.
Abychom vám pomohli stát se finančním analytikem světové úrovně a posunout svou kariéru na maximum, budou vám tyto další zdroje velmi užitečné:
- Cap Rate (REIT) Cap Rate (REIT) Cap rate je finanční metrika, kterou používají investoři do nemovitostí k analýze investic do nemovitostí a stanovení jejich potenciální míry návratnosti
- Základy finančního modelování nemovitostí Základy finančního modelování nemovitostí Naučte se základy finančního modelování nemovitostí v tomto úvodním průvodci vytvořením finančního modelu pro projekt rozvoje nemovitostí.
- Pákové poměry Pákové poměry Pákový poměr označuje úroveň dluhu, který vznikl obchodnímu subjektu oproti několika dalším účtům v jeho rozvaze, výkazu zisku a ztráty nebo výkazu peněžních toků. Šablona aplikace Excel
- Cenové zhodnocení Cenové zhodnocení ceny nemovitostí se vztahuje k nárůstu hodnoty nemovitosti po určitou dobu. Jedním z cílů investování do reálného
