Upravené fondy z operací (AFFO) je měřítkem finanční výkonnosti REIT a používá se jako alternativa k fondům z operací (FFO) FFO - fondy z operací FFO nebo fondy z operací je měřítkem peněžního toku generovaného z obchodní operace, které často využívají společnosti Real Estate Investment Trusts - REITS. Fondy z operací (FFO) je skutečné množství peněžních toků generovaných z hlavních obchodních operací. Průvodce po FFO. AFFO je ve srovnání s FFO vynikajícím opatřením, protože první uvažuje náklady na údržbu nemovitostí po celou dobu jejich životnosti. Hodnota AFFO se získává úpravou čísla FFO, aby se odečetly opakující se výdaje potřebné k udržení nemovitostí v chodu a generování výnosů.
Další úpravou provedenou v údajích FFO je přímé vyrovnání nájemného, které rozděluje výdaje na nájemné po dobu životnosti nemovitosti. Investoři používají AFFO jako lepší ukazatel schopnosti společnosti REIT vyplácet dividendy ze svých čistých výnosů.
souhrn
- Upravené fondy z operací (AFFO) je měřítkem finanční výkonnosti REIT a používá se jako alternativa k fondům z operací (FFO).
- Vypočítává se provedením úprav hodnoty FFO, aby se odečetly normalizované opakující se výdaje a aby se použilo přímé vyrovnání nájemného.
- AFFO používají investoři a analytici k určení schopnosti společnosti vyplácet dividendy akcionářům v budoucnu.
Jak vypočítat upravené prostředky z operací
Při výpočtu AFFO je prvním krokem výpočet finančních prostředků z operací, které měří peněžní toky z leasingových aktivit REIT. FFO původně zavedla Národní asociace realitních investičních fondů (NAREIT) jako měřítko peněžních toků generovaných REIT.
FFO se získá odečtením veškerých zisků z prodeje nemovitostí od čistého příjmu a přičtením nákladů na odpisy a amortizaci. Hodnota zisků z prodeje nemovitostí je z výpočtu FFO vyloučena, protože transakce jsou jednorázové události, které neovlivňují potenciál budoucích výnosů REIT. Vzorec FFO je uveden níže:
FFO = Čistý příjem - zisky z prodeje podkladových aktiv + odpisy + amortizace
Jakmile je získána hodnota FFO, jsou odečteny veškeré kapitalizované a amortizované opakující se výdaje. Výdaje zahrnují náklady vynaložené na údržbu nemovitostí ve vlastnictví REIT Realitní investiční fond (REIT). Realitní investiční fond (REIT) je investiční fond nebo cenný papír, který investuje do nemovitostí vytvářejících příjmy. Fond provozuje a vlastní společnost akcionářů, kteří přispívají penězi na investice do komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské a bytové domy, sklady, nemocnice, nákupní centra, ubytování studentů, hotely. Některé z těchto nákladů zahrnují malířské projekty, výměny střech, opětovné zakrytí koberců, vylepšení nájemců atd. Další úpravou provedenou v rámci FFO je přímé vyrovnání nájemného, které rovnoměrně rozděluje nájem a výdaje na leasing po celou dobu trvání leasingu.
Vzorec pro AFFO je uveden níže:
AFFO = FFO - opakující se kapitálové výdaje - přímé nájemné
Praktický příklad AFFO
Během posledního sledovaného období vykázala společnost ABC Limited čistý příjem 2,5 milionu USD. Rovněž mu vznikly 100 000 a 150 000 USD ve formě odpisů a amortizace. Amortizace Amortizace označuje akt splácení dluhu prostřednictvím plánovaných, předem stanovených menších plateb. Téměř ve všech oblastech, kde je termín amortizace použitelný, jsou tyto platby prováděny ve formě jistiny a úroků. Termín také úzce souvisí s konceptem amortizace. náklady v daném období. Společnost také vydělala zisk 500 000 USD z prodeje dvou nemovitostí ve svém portfoliu. Během stejného období také utrpěla ztrátu 80 000 USD z prodeje jiné nemovitosti.
Ve stejném období společnost ABC Limited také vykázala přímé nájemné ve výši 130 000 USD a opakující se kapitálové výdaje ve výši 200 000 USD, které vznikly při opravách střech, výměnách HVAC, kobercích a dalších strukturálních vylepšení nemovitostí, které vlastní.
Pomocí výše uvedených informací můžeme vypočítat AFFO následovně:
Krok 1: Vypočítejte hodnotu FFO.
FFO = 2 500 000 $ + 100 000 $ + 150 000 $ - (500 000 $ - 80 000 $)
FFO = 2 750 000 $ - 420 000 $
FFO = $2,330,000
Krok 2: Odečtěte opakující se kapitálové výdaje a přímé nájemné od hodnoty FFO.
AFFO = FFO - kapitálové výdaje - přímé úpravy nájemného
AFFO = 2 330 000 $ - 200 000 $ - 130 000 $
AFFO = $2,000,000
FFO vs. AFFO
Podle NAREIT je FFO nejčastěji přijímaným měřítkem provozního výkonu REIT. Rovná se hodnotě čistého příjmu plus odpisy a amortizaci majetku a vylučuje zisky nebo ztráty z prodeje nemovitostí ve vlastnictví REIT. NAREIT poskytuje pokyny, jak by REIT měli vypočítat své FFO. Slouží však pouze jako doplňkový údaj a společnosti mohou k vykazování informací používat různé vzorce FFO. FFO také přichází se slabostmi a AFFO se pokouší vyřešit některé nedostatky.
AFFO bylo zavedeno za účelem řešení některých slabin FFO a je považováno za lepší měřítko zbytkového peněžního toku pro akcionáře. Odpočítává náklady na provozování portfolia nemovitostí od FFO. Odečtené náklady jsou náklady, které musí společnost zaplatit, aby udržel chod firmy, a tyto náklady nelze vyplatit akcionářům jako dividendy. Náklady zahrnují normalizované opakující se výdaje, které jsou kapitalizovány a amortizovány, a rovnou linii nájemného.
Hodnota AFFO poskytuje investorům jasnější obrázek o schopnosti společnosti REIT vyplácet dividendy. Na rozdíl od FFO také NAREIT postrádá specifickou definici AFFO, což znamená, že REIT mají větší flexibilitu v tom, jaké úpravy provést FFO, aby získaly konečnou hodnotu AFFO.
Dodatečné zdroje
Finance nabízí analytika pro finanční modelování a oceňování (FMVA) ™ Certifikace FMVA®. Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, J.P. Morgan a certifikační program Ferrari pro ty, kteří chtějí posunout svou kariéru na další úroveň. Chcete-li se neustále učit a rozvíjet svou kariéru, budou užitečné následující finanční zdroje:
- Výnos všech rizik (ARY) Výnos všech rizik (ARY) Výnos všech rizik (ARY) je běžná metrika nemovitostí, která k určení kapitálové hodnoty investice používá roční výnosy z pronájmu. ARY zahrnuje hrubý i čistý výnos. Čistý výnos zahrnuje odpočet některých výdajů - poplatky geodetů, poplatky za správu, opravy, provozní náklady - které se nepočítají do hrubého výnosu.
- Vzorec volných peněžních toků Vzorec volných peněžních toků (FCF) Vzorec FCF = hotovost z operací - kapitálové výdaje. FCF představuje částku peněžního toku generovaného podnikem po odečtení CapEx
- Provozní výnosy Provozní výnosy Provozní výnosy, označované také jako provozní zisk nebo zisk před úroky a zdaněním (EBIT), představují částku zbývající po odečtení provozních přímých a nepřímých nákladů. Úrokové náklady, úrokové výnosy a další neprovozní zdroje výnosů se při výpočtu provozního výnosu nezohledňují
- Náklady na nájemné Náklady na nájemné Náklady na nájemné se vztahují k celkovým nákladům na užívání pronajatého majetku za každé vykazované období. Obvykle patří mezi největší výdaje, které společnosti vykazují. Pouze dva výdaje jsou obvykle větší než výdaje na pronájem: náklady na prodané zboží (COGS) a náklady na náhradu (mzdy).
