Výnos všech rizik (ARY) je konvenční metrika nemovitostí, která k určení kapitálové hodnoty investice využívá roční výnosy z pronájmu. ARY zahrnuje hrubý i čistý výnos. Čistý výnos zahrnuje odpočet některých výdajů - odměny geodetů, poplatky za správu Poměr nákladů na správu (MER) Poměr nákladů na správu (MER) - nazývaný také jednoduše jako poměr nákladů - je poplatek, který musí platit akcionáři podílový fond nebo fond obchodovaný na burze (ETF). MER jde k celkovým výdajům použitým na provoz těchto fondů. , opravy, provozní náklady - které se nepočítají do hrubého výnosu. Investoři a odhadci používají ARY při rozhodování k určení pravděpodobných rizik jakékoli investice. Metrika nabízí holistické posouzení celkového stavu trhu s nemovitostmi.
souhrn
- Výnos všech rizik (ARY) zobrazuje výnosy z pronájmu investice jako roční procento z ceny nemovitosti.
- ARY se vypočítá vydělením ročního příjmu z pronájmu hodnotou nemovitosti a vynásobením hodnoty 100%, abychom získali procentuální výsledek.
- ARY je odvozen ze srovnatelných záznamů a zahrnuje očekávání investora ohledně růstu kapitálu a výnosů.
Jak vypočítat výnos všech rizik
Vzorec pro výpočet výnosu všech rizik je následující:
Dobrá ARY vs. špatná ARY
Dobrý výnos všech rizik je relativní. Závěr, že ARY je dobrá nebo špatná, závisí na řadě faktorů. Nízké procento ARY znamená, že nemovitost nemá dostatečný peněžní tok k pokrytí provozních nákladů na provoz subjektu, hypotéka na služby Hypotéka Hypotéka je úvěr - poskytnutý hypotečním věřitelem nebo bankou - který umožňuje jednotlivci koupit domov. I když je možné si půjčit na pokrytí všech nákladů na bydlení, je častější zajistit si půjčku ve výši přibližně 80% hodnoty domu. splátky, zajištění budoucích mimořádných událostí atd.
Vyšší procenta znamenají, že si podnik dokáže přiměřeně obstarat všechny své výdaje, aniž by přetížil své peněžní toky. Je však těžké určit, zda určité procento ukazuje na dobrou nebo špatnou ARY. Výnos 8% a více lze nicméně označit jako minimální přiměřené procento.
Výnos, cena a růst
Nejlepší investiční volba by měla dosáhnout rovnováhy mezi výnosem, cenou a růstovým potenciálem. Dobrá investiční nemovitost by měla mít alespoň 8% ARY, vhodné zeměpisné umístění, stálý růst kapitálu a významnou poptávku nájemců. Dalšími důležitými prvky v investování do nemovitostí jsou strategie odchodu. Exit Strategie Exit strategie jsou plány prováděné vlastníky podniků, investory, obchodníky nebo investory rizikového kapitálu k opuštění jejich pozice v aktivu v určitém okamžiku, potenciál růstu kapitálu, poptávka nájemce, a dosažitelné slevy.
An strategie ukončení je rozhodující pro každou investici, takže pokud se ukáže jinak, než se očekávalo, člověk může rychle odejít. Tato strategie zahrnuje podrobné prozkoumání pravděpodobné hodnoty dalšího prodeje nemovitosti a snadnosti dalšího prodeje. Pokud je prodej nemovitosti snadný (protože je na vysoké poptávce), pak je strategie ukončení dobrá.
Také růst kapitálu klíčovým hlediskem by měla být nemovitost, kterou chce investor koupit. Růst kapitálu lze načíst z důkazů o výkonu nemovitosti v nejnovější historii přehledů příjmů.
Poptávka nájemce je dalším zásadním faktorem. Skutečná poptávka by na rozdíl od vnucené poptávky měla bezprostředně hrozit pro lukrativní investiční příležitost. Uložená poptávka znamená, že je krátkodobá, pravděpodobně kvůli krátkodobému shromáždění v daném místě, a proto na okamžik zvyšuje poptávku. Přednost se dává vysoké skutečné poptávce. Dosažení rovnováhy mezi výnosem, cenou a růstem vede k dokonalé investiční strategii.
Výnos všech rizik vs. míra krytí
Míra kapitalizace Míra kapitalizace Míra kapitalizace (Cap Rate) se používá v oblasti nemovitostí, odkazuje na míru návratnosti nemovitosti na základě čistého provozního výnosu nemovitosti jako podíl čistého provozního výnosu na hodnotě nemovitosti, zatímco ARY je poměr ročního výnosu k nákladům na nemovitost. Cap Rate a ARY lze proto použít ve spolupráci k určení, zda je investice zisková. Hodnotitelé a investoři vyžadují, aby obě metriky přišly s poměry ročního provozního výnosu ve srovnání s hodnotou a celkovými náklady na provoz nemovitosti ročně. Čím vyšší je Cap Cap a ARY, tím výhodnější je investice pro investora.
Výnos všech rizik vs. čistý počáteční výnos
Čistý počáteční výnos je podíl výnosu z pronájmu nemovitosti na celkové kupní hodnotě nemovitosti. Na rozdíl od ARY zahrnuje Čistý počáteční výnos některé aspekty nevratných nákladů v operacích, z nichž některé jsou odvozeny z pořizovacích nákladů. Čistý počáteční výnos přichází s jednoduchou metodou výpočtu a je klíčovým ukazatelem výkonnosti při hodnocení nabytí majetku. Dává hodnotiteli navrch při získávání citlivých ukazatelů efektivity nákladů. ARY je však užitečnější při určování budoucího výkonu vlastnosti více než čistý počáteční výnos.
Čistý počáteční výnos nebere v úvahu zásadní aspekty posuzování, jako je aktuální situace poptávky po nájemní nemovitosti. Proto neumožňuje předpovídat budoucí výkonnost nemovitosti, a to je okamžik, kdy ARY pomáhá.
Čistý počáteční výnos také neukazuje aktuální informace o majetku, jako je možnost zvýšení nájemného v budoucnu, současný stav areálu a pravděpodobné opravy, které je třeba provést. Proto lze tyto dva použít k porovnání analýzy pro lepší odvození stavu investiční příležitosti.
Další zdroje
Finance nabízí analytika pro finanční modelování a oceňování (FMVA) ™ Certifikace FMVA®. Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, J.P. Morgan a certifikační program Ferrari pro ty, kteří chtějí posunout svou kariéru na další úroveň. Chcete-li se dál učit a rozvíjet svou znalostní základnu, prozkoumejte prosím další relevantní finanční zdroje níže:
- Akreční akreční akreční je finanční termín, který odkazuje na zvýšení hodnoty dluhopisu po jeho zakoupení se slevou a jeho držení do data splatnosti. A
- Základy finančního modelování nemovitostí Základy finančního modelování nemovitostí Naučte se základy finančního modelování nemovitostí v tomto úvodním průvodci vytvořením finančního modelu pro projekt rozvoje nemovitostí.
- Realitní investiční fond (REIT) Realitní investiční fond (REIT) Realitní investiční fond (REIT) je investiční fond nebo cenný papír, který investuje do nemovitostí vytvářejících příjem. Fond provozuje a vlastní společnost akcionářů, kteří přispívají penězi na investice do komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské a bytové domy, sklady, nemocnice, nákupní centra, ubytování studentů, hotely
- Výnos akcionáře Výnos akcionáře Výnos akcionáře se týká množství peněz, které akcionáři dostávají od společnosti ve formě hotovostních dividend, čistých výkupů akcií a snižování dluhů.
