Přístup srovnání prodeje závisí na nedávném prodeji podobných nemovitostí, jako je ten, který je hodnocen. Porovnávaná nemovitost by měla také spadat do stejné lokality a současného užívání.
Rychlé shrnutí
- Přístup srovnání prodeje je jednou ze tří metod používaných při oceňování nemovitostí. Další oceňovací přístupy jsou nákladové a výnosové přístupy.
- Přístup k oceňování srovnání prodeje v nemovitostech využívá údaje o prodeji podobných nemovitostí k určení tržní hodnoty nemovitosti.
- Při určování aktuální hodnoty nemovitosti by měl odhadce použít alespoň tři nedávno prodané a podobné nemovitosti.
Porozumění přístupu ke srovnání prodeje
Při hodnocení hodnoty předmětné nemovitosti se provádějí úpravy cen podle vlastností srovnatelné nemovitosti.
Pokud předmětná vlastnost postrádá danou vlastnost nalezenou ve srovnatelné nemovitosti, cena se upraví směrem dolů podle hodnoty přiřazené dané vlastnosti. V důsledku toho, pokud nemovitost přichází s hodnotnou funkcí, která se nenachází ve srovnatelné nemovitosti, hodnota se odpovídajícím způsobem upraví směrem nahoru. To se děje, dokud nedojde ke konečnému číslu po srovnání nejméně tří nedávno prodaných a podobných nemovitostí.
Přístup k ocenění prodeje je důležitou součástí srovnávací analýzy trhu pro odborníky na oceňování. Srovnávací tržní přístup je základem pro stanovení převládající tržní hodnoty nemovitostí procházejících akvizicí. Ve spolupráci s dalšími metodami hodnocení je přístup k porovnání prodeje přibližným odhadem pro prodejce, investory, Real Estate Investment Trust (REIT) Real estate Investment Trust (REIT) je investiční fond nebo cenný papír, který investuje do nemovitostí vytvářejících příjmy . Fond provozuje a vlastní společnost akcionářů, kteří přispívají penězi na investice do komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské a bytové domy, sklady, nemocnice, nákupní centra, ubytování studentů, odhadci hotelů a široká veřejnost.
Vzhledem k dynamické povaze a neustále se měnící povaze realitních trhů by investoři měli často kontrolovat ceny nemovitostí, které jsou v poslední době uvedeny na prodej. Trhy se rychle mění a všichni hráči by si měli být vědomi současných trendů. Na základě převládajících podmínek mohou mít prodejci a investoři povinnost zvýšit nebo snížit své požadavky, aby byli na stejné úrovni jako tržní trendy.
Nalezení ideální srovnatelné nemovitosti
Srovnatelná vlastnost je vlastnost, která je nejvíce podobná vlastnosti předmětu. Podobnosti by se měly shodovat se všemi obecnými podrobnostmi o majetku. Obecný popis nemovitosti zahrnuje počet ložnic, koupelen, velikost čtverečních záběrů atd. Některé z povolených nesrovnalostí zahrnují koupelnu navíc, barvu barvy a další nepodstatné popisy.
Porovnání srovnatelných vlastností by mělo být omezeno na vlastnosti, které jsou co nejblíže jejich fyzickému umístění. Je to proto, že nemovitosti na různých místech mohou mít různé tržní hodnoty, i když mají mnoho podobností.
Například obytné byty Rezidenční nemovitosti REIT Rezidenční nemovitosti REIT jsou REIT, které vlastní a spravují bytové jednotky k pronájmu nájemcům. Rezidenční REIT lze rozdělit do struktur pro jednu nebo více rodin, které jsou k dispozici pro zaměstnání pro nepodnikatelské účely. Mohou zahrnovat byty, prázdninové domy, ubytování studentů, které se nachází v blízkosti centrální obchodní čtvrti, přitahují vyšší ocenění než nemovitosti, které se nacházejí daleko od CBD. Další úvaha, kterou je třeba učinit, je převzetí nemovitostí, které byly prodány co nejdříve.
Nedávno prodané nemovitosti přicházejí s lepšími odhady než nemovitosti, které byly prodány o několik měsíců nebo let dříve, protože se realitní trhy pravidelně mění. Pokud na stejném místě nejsou žádné srovnatelné nemovitosti, zvažte hledání nedávno prodaných nemovitostí v blízkých lokalitách, než abyste se při hledání srovnatelných nemovitostí pohybovali dále v čase.
Faktory úpravy hodnocení
1. Srovnatelné vlastnosti
Vlastnost předmětu by se měla co nejvíce podobat srovnatelné nemovitosti, což významně snižuje potřebu úprav. Úpravy vycházejí z rozdílů ve srovnání, které svědčí o vlastnosti subjektu.
2. Majetkový podíl
Hodnotu subjektu lze upravit nahoru nebo dolů v závislosti na vlastnickém podílu nemovitosti subjektu. Například úrok z poplatku je oceněn jiným způsobem než úrok z poplatku z leasingu. Proto je majetková účast spornou otázkou při oceňování.
3. Tržní podmínky
Tržní podmínky jsou dalšími určujícími faktory při úpravách ocenění. Ceny nemovitostí mohou růst nebo klesat v závislosti na převládajících tržních trendech. Prodejci mohou snížit své ceny, aby získali lepší šance na akvizici, v závislosti na současné konkurenci. Trh se může změnit i za pár týdnů.
4. Umístění
Dalším určujícím činitelem je umístění dotyčné nemovitosti. Nemovitosti relativně umístěné v blízkosti klíčové infrastruktury, jako jsou letiště, silnice, CBD atd., Jsou považovány za nemovitosti s vyšší hodnotou než ty, které se nacházejí dále.
Klíčové faktory, jako jsou dopravní vzorce, nákupní zařízení Maloobchodní REITs Maloobchodní REITs jsou typem REIT, který vlastní a spravuje maloobchodní nemovitosti v centrálních obchodních čtvrtích a nadstandardních oblastech. Pronajímá maloobchodní prostor, přístup k sociálnímu vybavení, může také přispět k úpravám kvůli rozdílům mezi předmětnou nemovitostí a srovnatelnými nemovitostmi.
Závěr
Přístup srovnání prodeje vydělává na podobnosti dvou porovnávaných nemovitostí. Podobnost sahá od nedávného prodeje nebo výpisu až po podobnost v popisu porovnávaných entit. Je zřejmé, že neexistují žádné stejné, srovnatelné jednotky; proto je potřeba provést úpravy v závislosti na rozdílech ve vlastnostech.
Přístup ke srovnání prodeje je silně závislý na datech z posledních prodejů a nemusí být vhodný, pokud nejsou k dispozici žádná data z posledních prodejů. Proto by hodnocení nemovitostí postrádající bohaté tržby a nedávné údaje mělo používat alternativní prostředky. V případě, že jsou nedávné údaje dostatečné, je nejvhodnější metodou hodnocení metoda oceňování nemovitostí ve srovnání s prodejem.
Související čtení
Finance je oficiálním poskytovatelem Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certifikace CBCA ™ Certifikace Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ je celosvětovým standardem pro úvěrové analytiky, který zahrnuje finance, účetnictví, kreditní analýzu, analýzu peněžních toků, modelování smluv, splácení půjček atd. certifikační program, jehož cílem je transformovat kohokoli na špičkového finančního analytika.
Abychom vám pomohli stát se finančním analytikem světové úrovně a posunout svou kariéru na maximum, budou vám tyto další zdroje velmi užitečné:
- Komerční realitní makléř Komerční realitní makléř Komerční realitní makléř je prostředníkem mezi prodejci a kupujícími komerčních nemovitostí, který pomáhá klientům prodávat, pronajímat nebo kupovat komerční nemovitosti. Komerční realitní makléř má svobodu pracovat buď jako nezávislý agent, nebo jako člen obchodní realitní makléřské firmy.
- Nákladový přístup (nemovitost) Nákladový přístup (nemovitost) Nákladový přístup k hodnocení nemovitostí je založen na předpokladu, že náklady na nemovitost by se měly rovnat nákladům na výstavbu
- Lokální zastarávání Lokální zastarávání Lokální zastarávání je druh odpisů nemovitostí, který je způsoben jinými faktory než samotnou nemovitostí. Faktory mohou buď
- Model rozvoje nemovitostí Model rozvoje nemovitostí Model rozvoje nemovitostí se obvykle skládá ze dvou částí: Souhrn obchodů a Model peněžních toků. Ve shrnutí dohody všechny důležité předpoklady
