Fyzické poškození znamená ztrátu hodnoty nemovitosti v důsledku fyzického opotřebení budovy. Může také popsat běžné opotřebení, které budovy zažívají, když stárnou. Například topné a chladicí systémy se někdy v budoucnu opotřebovávají. Opotřebení nemovitosti může být způsobeno přirozeně se vyskytujícími prvky, jako je voda, vítr, extrémní teploty, termiti nebo zemětřesení. Opotřebení může být také způsobeno lidmi vandalismem, zanedbáváním, ohněm atd.
Úroveň zhoršení závisí na úrovni probíhající údržby nemovitosti a také na původní kvalitě stavby. Budova, která byla postavena z odolných originálních materiálů, má větší šanci odolat zhoršení ve srovnání s budovou postavenou z materiálů nízké kvality. Majitelé nemovitostí, kteří provádějí pravidelné opravy opotřebovaných předmětů a vylepšení, jako je přelakování a změna střešního materiálu na moderní typy střešní krytiny, snižují úroveň poškození nemovitosti.
Rychlé shrnutí
- Fyzické poškození označuje opotřebení budov, které stárnou, což má za následek ztrátu hodnoty.
- Fyzické poškození může být způsobeno působením prvků, jako jsou povodně, zemětřesení, oheň, ultrafialové sluneční světlo, vítr atd.
- Zhoršení může být léčitelné nebo nevyléčitelné v závislosti na ekonomické proveditelnosti provedení opravy.
Kategorie fyzického poškození
Následují dvě hlavní kategorie fyzického poškození nemovitosti:
1. Léčitelné zhoršení
Vyléčitelné zhoršení je druh zhoršení, které je ekonomicky možné léčit. Ekonomická proveditelnost je indikována, pokud zvýšení hodnoty nemovitosti přesáhne nebo se rovná předpokládaným nákladům na opravu nemovitosti. Náklady na provedení výměny nebo obnovení položky se používají jako realistické měřítko vyléčitelného poškození.
Měření vyléčitelného poškození zahrnuje odhad hodnoty položek, které je třeba opravit, jako jsou výměna oken, přelakování, odstranění povětrnostních vlivů, oprava střechy, upevnění uvolněných tašek, vadné elektroinstalace a opravy topného nebo chladicího systému. Ocenění by měla zahrnovat pouze výše uvedené položky, pokud zisk v hodnotě nemovitosti vyrovná náklady na opravy. Například pokud odhadované náklady na opravu střechy a upevnění uvolněných tašek stojí 8 000 $, může potenciální kupující snížit svou nabídkovou cenu o stejnou hodnotu, aby pokryl náklady na provedení těchto oprav.
2. Nevyléčitelné zhoršení
Nevyléčitelné zhoršení je druh odpisů, které se považují za nevyléčitelné, i když by opravy měly být provedeny. Jednoduše řečeno, náklady na opravu položky (položek) převyšují hodnotu, kterou by přidala, a jejich oprava tedy nemá žádný ekonomický přínos.
Nevyléčitelné zhoršení lze také rozdělit na krátkodobé a dlouhodobé. Krátkodobé položky se vztahují na položky s kratší životností než samotná vylepšení, zatímco dlouhodobé položky jsou ty, jejichž životnost je stejná nebo větší než provedená vylepšení. Pokud je například vadný základ budovy, taková oprava by byla považována za nevyléčitelné zhoršení, protože by vyžadovalo přestavbu celé konstrukce od nuly. Léčba překračuje očekávané zvýšení hodnoty nemovitosti.
Další formy poškození majetku
Kromě fyzického poškození jsou to další formy poškození, které ovlivňují nemovitosti:
1. Funkční zastarávání
Funkční zastarávání je forma zhoršení v důsledku vlastnosti ve vlastnosti, která již není užitečná nebo funkční, a která vede ke ztrátě hodnoty pro celou vlastnost. Zhoršení může být způsobeno řadou faktorů, jako jsou měnící se požadavky trhu, vyvíjející se technologie, zastaralé vybavení, architektonické řešení, místní ekonomické podmínky atd.
Ztráta hodnoty je způsobena předpokladem, že konkrétní vlastnost není nákladně efektivní nahradit nebo ji nelze změnit. Příkladem funkční zastaralosti je sedmipodlažní budova bez výtahu. Přidání výtahu bude považováno za léčitelné, pokud zvýšení hodnoty domu přesáhne náklady na instalaci zařízení.
2. Vnější zastaralost
Vnější zastaralost se vztahuje ke ztrátě hodnoty nemovitosti v důsledku vnějších faktorů, které vlastník má malou nebo žádnou schopnost změnit. Některé z vnějších faktorů mohou zahrnovat recesi Recese Recese je termín používaný k označení zpomalení obecné ekonomické aktivity. V makroekonomii jsou recese oficiálně uznány po dvou po sobě jdoucích čtvrtletích negativních temp růstu HDP. , územní změny, regionální ztráta pracovních míst, nový vývoj, který negativně ovlivňuje hodnoty nemovitostí (jako je výstavba hustých bytů s nízkými příjmy, okresní vězení a čistírny odpadních vod v blízkosti nemovitosti), ekologická omezení a negativní změny v dopravních vzorcích.
Výše uvedené faktory je téměř nemožné změnit, protože jsou vně nemovitosti. Změny nepříznivých účinků, které na majetek nejsou, bude nákladné nebo prakticky nemožné. Například je mimo moc majitele domu přemístit krajské vězení.
Podobně, pokud nemovitost závisí na jednom významném zaměstnavateli a tento zaměstnavatel se vypne, bude to mít zničující dopad na hodnoty nemovitostí v této oblasti. Takový faktor nelze napravit a může to být nad finanční sílu majitele nemovitosti.
Další zdroje
Finance je oficiálním poskytovatelem globálního certifikátu Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certifikace FMVA® Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, JP Morgan a Ferrari certifikační program, jehož cílem je pomoci komukoli stát se finančním analytikem světové úrovně . K dalšímu rozvoji vaší kariéry budou užitečné další finanční zdroje uvedené níže:
- Náklady na odpisy Náklady na odpisy Náklady na odpisy se používají ke snížení hodnoty zařízení, majetku a vybavení tak, aby odpovídalo jejich používání a opotřebení v průběhu času. Odpisy se používají k lepšímu vyjádření nákladů a hodnoty dlouhodobého aktiva, protože souvisí s výnosem, který generuje.
- Negativní externality Negativní externality Negativní externality se vyskytují, když produkt nebo spotřeba zboží nebo služby působí negativně na třetí stranu mimo trh. Běžná transakce zahrnuje dvě strany, tj. Spotřebitele a výrobce, kteří jsou v transakci označováni jako první a druhá strana.
- PP&E PP&E (Pozemky, budovy a zařízení) PP&E (Pozemky, budovy a zařízení) je jedním ze základních dlouhodobých aktiv v rozvaze. PP&E je ovlivněna Capexem, Odpisy a Akvizicemi / Dispozicemi dlouhodobého majetku. Tato aktiva hrají klíčovou roli ve finančním plánování a analýze operací společnosti a budoucích výdajů
- Rovné odpisy Rovné odpisy Rovné odpisy jsou nejčastěji používanou a nejjednodušší metodou alokace odpisů aktiva. Při lineární metodě se roční náklady na odpisy rovnají nákladům na aktivum minus zůstatková hodnota děleno životností (# let). Tato příručka obsahuje příklady, vzorce, vysvětlení
