Nákladový přístup k hodnocení nemovitostí je založen na předpokladu, že náklady na nemovitost by se měly rovnat nákladům na vybudování podobné nemovitosti od nuly. Pořizovací cena nemovitosti zahrnuje hodnotu podkladu a hodnotu vylepšení a staveb, snížených o odpisy vylepšení.
Přístup založený na nákladech vychází z předpokladu, že nemá smysl platit za nemovitost více, než kolik bude stát za vybudování ekvivalentní nemovitosti. Metoda ocenění nákladovým přístupem se někdy označuje jako metoda oceňování zhotovitele.
Rychlé shrnutí
- Nákladový přístup je jednou ze tří hlavních metod používaných při výpočtu hodnoty nemovitostí.
- Metoda nákladového přístupu je založena na předpokladu, že potenciální kupující nemovitosti by měl zaplatit cenu, která se rovná nákladům na výstavbu ekvivalentní budovy.
- Tržní hodnota nemovitosti je součtem hodnoty pozemků a vylepšení pozemků na pozemcích, po odečtení případných odpisů.
Jak to funguje
Přístup založený na nákladech je založen na logice, že informovaní kupující nebudou za nemovitost platit více, než kolik bude stát od nuly a se stejnou úrovní užitečnosti. Cenový přístup je vhodný pro jedinečné vlastnosti, jako jsou kostely nebo školy s jedinečnými komponenty. U nové nemovitosti je také snadné odhadnout náklady na výstavbu, protože vylepšení byla nedávno postavena.
Vzorec pro výpočet nákladového přístupu je následující:
Hodnota nemovitosti = náklady na náhradu / reprodukci - odpisy + hodnota pozemku
Vzhledem k tomu, že přístup založený na nákladech není založen na srovnatelných vlastnostech nebo na schopnosti nemovitosti generovat výnosy, jsou příjmové toky různými zdroji, z nichž podnik vydělává peníze z prodeje zboží nebo poskytování služeb. Typy výnosů, které podnik zaznamenává na svých účtech, závisí na typech činností prováděných podnikem. Zobrazit kategorie a příklady, metoda zvažuje částku, která bude vynaložena na vybudování vlastnosti dnes, za předpokladu, že stávající struktura má být zničena a znovu sestavena. Proto bere v úvahu hodnotu pozemku, na kterém je nemovitost postavena, bez jakékoli ztráty hodnoty.
Kroky v metodě nákladového přístupu
Následuje postup metody nákladového oceňování nemovitostí:
1. Odhadněte reprodukční nebo reprodukční náklady struktury
Krok zahrnuje odhad aktuálních nákladů na budování struktury od nuly a vylepšení webu. Náklady lze odhadnout pomocí následujících dvou metod:
Metoda výměny
Metoda nahrazení odhaduje náklady na stavbu budovy se stejnou užitečností jako hodnocená struktura pomocí současných stavebních materiálů, norem, návrhů a rozvržení.
Metoda reprodukce
Metoda reprodukce odhaduje náklady na výstavbu duplikátu nemovitosti za použití podobných materiálů a konstrukčních postupů. Používá také návrhy, standardy a rozvržení, které byly k dispozici v době, kdy byla vlastnost postavena.
Čím starší a historičtější vlastnost je, tím vyšší je rozdíl mezi náklady na náhradu a reprodukci. Stavba duplikátu nemovitosti historické budovy je dražší než duplikace moderního domu, protože nákup materiálu a vylepšení místa bude stát víc.
U nově postavené nemovitosti neexistuje žádný zásadní rozdíl mezi náklady na náhradu a reprodukci. Předpokládejme například, že náklady na reprodukci / výměnu se odhadují na 1 milion USD.
2. Odhadněte znehodnocení vylepšení
Odpisy představují ztrátu hodnoty budovy nebo jejích vylepšení a způsobují rozdíl mezi hodnotou vylepšení a aktuální přispívající hodnotou vylepšení. Při odhadu odpisů majetku byste měli vzít v úvahu fyzické, funkční a ekonomické odpisy.
Fyzickým odpisem se rozumí opotřebení, ke kterému dochází v průběhu stárnutí budovy, zatímco k funkčnímu odpisu dochází při změnách vkusu a preferencí spotřebitelů v průběhu času.
Ekonomické odpisy jsou výsledkem vnějších negativních trendů, jako je kolaps hlavních zaměstnavatelů, recese Recese Recese je termín používaný k označení zpomalení obecné ekonomické aktivity. V makroekonomii jsou recese oficiálně uznány po dvou po sobě jdoucích čtvrtletích negativních temp růstu HDP. a nový negativní vývoj (například výstavba čistírny odpadních vod v sousedství). V tomto případě předpokládejme, že nashromážděný odpis je 150 000 $.
3. Odhadněte tržní hodnotu půdy
Dalším krokem je odhad hodnoty pozemku, na kterém se nemovitost staví. Nejvhodnější metodou odhadu hodnoty pozemku je metoda přímého srovnání, kdy je aktuální cena pozemku získána z hodnoty nedávno prodaných pozemků. Jedná se o tržní hodnotu, kterou byste dnes zaplatili za pozemek, pokud by byl neobsazený. V tomto případě předpokládejme, že tržní hodnota pozemku je 750 000 $.
4. Odečtěte nahromaděné odpisy od reprodukčních / náhradních nákladů
Po získání celkové hodnoty odpisů vylepšení odečtěte údaj z odhadovaných reprodukčních nebo reprodukčních nákladů získaných v prvním kroku. V našem případě se počítá takto:
Náklady na výměnu / reprodukci 1 000 000 $
Méně: Získané odpisy 150 000 $
Odepsané náklady na strukturu $850,000
5. Přičtěte odepsané náklady stavby k odhadované hodnotě pozemku
Posledním krokem je přidání odepsaných nákladů na stavbu a vylepšení odhadované hodnoty pozemku. Číslo se získá takto:
Náklady na výměnu / reprodukci 1 000 000 $
Méně: Získané odpisy 150 000 $
Odepsané náklady na strukturu 850 000 $
Přidat: Odhadovaná hodnota země 750 000 $
Celková hodnota nemovitosti $1,600,000
Omezení nákladového přístupu
Jedním z omezení nákladového přístupu je to, že předpokládá, že kupující je v pozici, že může najít volný pozemek, kde by mohl postavit identickou nemovitost, a není tomu tak vždy. Pokud zde není žádná volná půda, bude odhadovaná hodnota nemovitosti nepřesná.
Rovněž lze plně rozvinout oblast a místní orgány mohou omezovat nový vývoj, a proto bude nepraktické odhadovat hodnoty pozemků v této oblasti.
Dalším omezením je, že bude obtížné odhadnout odpisy starších nemovitostí, protože je třeba vzít v úvahu mnoho faktorů. Například stavební materiály použité při stavbě starší nemovitosti již nemusí být k dispozici nebo se používají. Odhad hodnoty takové vlastnosti poskytuje velký prostor pro subjektivitu.
Další zdroje
Finance nabízí Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certifikace CBCA ™ Certifikace Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ je celosvětovým standardem pro úvěrové analytiky, který zahrnuje finance, účetnictví, kreditní analýzu, analýzu peněžních toků, modelování smluv, půjčky splátky a další. certifikační program pro ty, kteří chtějí posunout svou kariéru na vyšší úroveň. Chcete-li se neustále vzdělávat a rozvíjet svou kariéru, budou užitečné následující zdroje:
- Metoda přímé kapitalizace Metoda přímé kapitalizace Metoda přímé kapitalizace se získá tak, že se vezme zaznamenaný příjem v čase a vydělí se příslušnými sazbami kapitalizace převzatými
- Ekonomická zastaralost Ekonomická zastaralost (nemovitost) Ekonomická zastaralost označuje ztrátu hodnoty nemovitosti, která je způsobena vnějšími faktory. Taková forma
- Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem je investiční strategie, která investorům poskytuje konzistentní nadprůměrné výplaty. Nejběžnější aktuální zaměřený na příjmy
- Replacement Cost Replacement Cost (Real Estate) Replacement náklady se vztahují k ceně, kterou by stálo nahradit stávající aktivum podobným aktivem za aktuální tržní cenu. Dotyčné aktivum
