Úvěrové poměry nebo kvalifikační poměry jsou poměry používané bankami a jinými úvěrovými institucemi při úvěrové analýze. Finanční instituce přidělují úvěrové skóre dlužníkům po provedení due diligence Due Diligence Due diligence je proces ověřování, vyšetřování nebo auditu potenciální dohody nebo investiční příležitosti za účelem potvrzení všech relevantních skutečností a finančních informací a ověření všeho, co bylo přineseno během procesu fúzí a akvizic nebo investičního procesu. Před uzavřením obchodu je dokončena náležitá péče. , který zahrnuje komplexní prověření dlužníka a jeho finanční historii.
Poměry půjček jsou široce používány v procesech schvalování upisování půjček. Využití úvěrového poměru se u jednotlivých věřitelů liší. Při úvěrové analýze používají různé poměry. Úvěrová analýza Úvěrová analýza je proces určování schopnosti společnosti nebo osoby splácet své dluhové závazky. Jinými slovy, jedná se o proces, který určuje úvěrové riziko nebo riziko selhání potenciálního dlužníka. Zahrnuje kvalitativní i kvantitativní faktory. a výběr závisí na cílech dlužníka a na projektech, kde plánuje nasadit kapitál.
Poměry pomáhají definovat, zda budou jednotliví nebo institucionální dlužníci schopni splnit finanční závazky po získání půjčky. Proces kreditní analýzy se skládá z kvalitativních a kvantitativních metod. Poměry půjčky jsou nedílnou součástí kvantitativní analýzy.
Rychlé shrnutí
- Poměr půjček existuje k provedení úvěrové a finanční analýzy potenciálních dlužníků před vznikem půjčky.
- Poměry půjček zahrnují poměr dluhu k příjmu, poměr nákladů na bydlení a poměr půjčky k hodnotě.
- Využití úvěrového poměru se u jednotlivých věřitelů liší.
Druhy úvěrových poměrů
1. Poměr dluhu k příjmu
Poměr dluhu k příjmu (DTI) je poměr půjček, který představuje míru osobních financí a porovnává splácení dluhu jednotlivce s jeho hrubým příjmem. a další odpočty. Zahrnuje všechny příjmy jednotlivce ze všech zdrojů - včetně mezd, příjmů z pronájmu, úrokových výnosů a dividend. měsíčně. Hrubý příjem je jednoduše měsíční výplata, než se vyplatí náklady, jako jsou daně, úroky atd.
Jinými slovy, poměr dluhu k příjmu je procento hrubého příjmu, který jde do dluhové služby (splácení dluhu). Poměr se vypočítá tak, že se celkové měsíční splátky dluhu vydělí hrubým měsíčním příjmem.
Poměr dluhu k příjmu = celkové měsíční splátky dluhu / hrubý měsíční příjem
Poměr DTI je velmi oblíbenou metrikou pro hypoteční věřitele, kteří hodnotí schopnost jednotlivce spravovat měsíční splátky dluhu u nemovitosti, která byla koupena na dluh.
Interpretace poměru DTI
Po výpočtu poměru DTI věřitelé vyvodí závěry o finanční situaci jednotlivce na základě jeho hrubého měsíčního příjmu a výdajů na dluh.
Nízký poměr dluhu k příjmu naznačuje relativně dobrou rovnováhu mezi příjmem a dluhem. Pokud se například poměr DTI potenciálního dlužníka rovná 14%, znamená to, že 14% jeho měsíčního hrubého příjmu jde na splácení dluhu (dluhová služba).
Na druhou stranu, pokud je poměr DTI relativně vysoký, řekněme, 43%, signalizuje to věřiteli, že jednotlivec drží značné množství dluhu ve vztahu k penězům vydělaným každý měsíc. Mimochodem, 43% je nejvyšší poměr DTI, kterého může dlužník dosáhnout, a přesto je způsobilý zajistit si půjčku.
Čím nižší je poměr dluhu k příjmu, tím pravděpodobnější, že dlužník nebude mít žádné problémy se splácením dluhu. Výsledkem je, že banky a další poskytovatelé úvěrů chtějí vidět nízké poměry DTI pro dlužníky před vznikem půjček. Věřitelé obvykle preferují poměr DTI nižší než 36%.
2. Poměr nákladů na bydlení
Poměr nákladů na bydlení je poměr půjček, který porovnává náklady na bydlení s příjmem před zdaněním. Tento poměr se často používá ve spojení s poměrem dluhu k příjmu při hodnocení úvěrového profilu potenciálního dlužníka. Používá se také při určování maximální úrovně úvěru, který má být vydán dlužníkovi.
Poměr nákladů na bydlení vyžaduje zveřejnění příjmů dlužníka před zdaněním, což je zásadní faktor jak pro poměr dluhu k příjmům, tak pro poměr nákladů na bydlení.
Pro výpočet poměru nákladů na bydlení shrne věřitel všechny závazky dlužníka týkající se nákladů na bydlení. Zahrnují provozní náklady, jako jsou budoucí jistina a úroky z hypotéky, náklady na pojištění majetku a daně, poplatky za bytové družstvo atd. Po shrnutí všeho je částka vydělena příjmem dlužníka před zdaněním, aby se dospělo k poměru nákladů na bydlení .
Poměr nákladů na bydlení = náklady na bydlení / příjem před zdaněním
Důležité je, že poměr nákladů na bydlení lze vypočítat pomocí měsíčních i ročních plateb.
Prahová hodnota pro poměr nákladů na bydlení stanovená věřiteli pro schválení hypotečního úvěru se obvykle rovná 28%.
3. Poměr úvěru k hodnotě
Poměr úvěru k hodnotě (LTV) je úvěrový poměr používaný finančními institucemi při hodnocení úvěrového rizika před schválením hypotéky na nákup nemovitosti.
Poměr půjčky k hodnotě představuje určitou část hodnoty aktiva (např. Dům), která má být vydána jako dluh dlužníkovi. Část financování je definována věřitelem po náležité péči a je založena na úvěrovém skóre dlužníka. Kreditní skóre Kreditní skóre je číslo představující finanční a úvěrové postavení jednotlivce a schopnost získat finanční pomoc od věřitelů. Věřitelé používají kreditní skóre k posouzení kvalifikace potenciálního dlužníka na půjčku a konkrétních podmínek půjčky. .
Například pokud jednotlivec plánuje koupit dům oceněný na 100 000 $ a má v úmyslu získat financování na jeho koupi, bude mu nejprve banka přidělena kreditní skóre. Kreditní hodnocení pomůže definovat maximální částku hypotéky, která má být vydána na pořízení domu.
Vzorec pro poměr LTV je následující:
Poměr úvěru k hodnotě = výše hodnoty hypotéky / nemovitosti
Řekněme, že se banka rozhodne půjčit dlužníkovi 70 000 $. Podle výše uvedeného vzorce to bude 70% LTV (70 000 USD / 100 000 USD). Zbývajících 30% hodnoty nemovitosti (30 000 $) by tedy muselo být vyplaceno z kapsy dlužníka.
Interpretace poměru LTV
Čím vyšší je poměr půjčky k hodnotě, tím vyšší je riziko. Čím vyšší riziko, tím vyšší výnos (kompenzace), který bude věřitel požadovat výměnou za vydání úvěru. Dlužníci s vyššími poměry LTV budou tedy platit větší úroky ve srovnání s těmi, kteří mají nižší poměr LTV.
4. Poměr pracovního kapitálu
Poměr provozního kapitálu, známý také jako běžný poměr, udává, kolik oběžných aktiv společnost vlastní ve srovnání s jejími krátkodobými závazky. Poměr ukazuje, jak snadno může podnik splnit své krátkodobé závazky, které jsou splatné do jednoho roku. Poměr pracovního kapitálu se tedy rovná současným aktivům děleným krátkodobými závazky.
Poměr pracovního kapitálu = oběžná aktiva / krátkodobé závazky
Hlavní účty, které zde budou zahrnuty na straně aktuálních aktiv, jsou:
- Hotovost
- Pohledávky
- Inventář
Na současné straně pasiv jsou účty následující:
- Splatné účty
- Krátkodobý dluh
- Aktuální část dlouhodobého dluhu
Interpretace poměru pracovního kapitálu
Pokud je poměr pracovního kapitálu větší než jedna, má společnost zjevně více krátkodobých aktiv než krátkodobých závazků, a tak může během roku splnit všechny své současné závazky pouze pomocí svých stávajících aktiv.
5. Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu
Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu zdůrazňuje kapitálovou strukturu společnosti. Vzorec je:
Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu = celkové závazky / vlastní kapitál
Celkové závazky zahrnují krátkodobý a dlouhodobý dluh plus jakékoli další závazky. Lze také použít konzervativnější vzorec:
Poměr celkových závazků k hmotnému čistému jmění =
Pasiva celkem / (vlastní kapitál akcionářů - nehmotná aktiva)
Interpretace poměru dluhu k vlastnímu kapitálu
Vysoký poměr dluhu k vlastnímu kapitálu obvykle naznačuje agresivní strategii růstu. Pokud mimořádný dluh nevede ke zvýšení výnosů, může to vést k platební neschopnosti.
6. Poměr krytí dluhové služby
Poměr pokrytí dluhové služby neboli DSCR měří schopnost společnosti využít svůj provozní příjem ke splacení všech svých dluhových závazků. Jinými slovy, DSCR naznačuje, jak snadno může společnost splnit své dluhové závazky pomocí svého provozního příjmu.
Různé způsoby výpočtu DSCR jsou následující:
DSCR = EBITDA / úrok + jistina
DSCR = (EBITDA - kapitálové výdaje) / úrok + jistina
DSCR = EBIT / úrok + jistina
Interpretace poměru krytí dluhové služby
Nižší poměr ukazuje zvýšenou pravděpodobnost selhání. Pokud je DSCR menší než 1, znamená to, že společnost není schopna splácet své dluhové závazky pouze s provozním výnosem. V současné době provádí splátky jistiny a úroků, které jsou větší než její provozní zisk nebo její EBITDA minus CAPEX, nebo jakýkoli čitatel ve vzorci.
Pokud je DSCR více než 2, znamená to obecně dobré znamení napříč průmyslovými odvětvími.
Například v odvětví těžby uhlí musí být DSCR extrémně vysoký - v průměru asi sedmkrát. Důvod, proč je tak vysoký, je ten, že těžba uhlí je velmi cyklická a vyžaduje spoustu kapitálových výdajů. Věřitelé musí být při půjčování peněz společnostem těžícím uhlí velmi opatrní.
Naopak, odvětví služeb vyžaduje DSCR pouze třikrát a půlkrát. Odvětví služeb je velmi lehké na kapitálové výdaje a není příliš cyklické.
Související čtení
Finance je oficiálním poskytovatelem globálního Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certifikace CBCA ™ Certifikace Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ je celosvětovým standardem pro úvěrové analytiky, který zahrnuje finance, účetnictví, kreditní analýzu, analýzu peněžních toků , modelování smluv, splácení půjček atd. certifikační program, jehož cílem je pomoci komukoli stát se finančním analytikem světové úrovně. K dalšímu rozvoji vaší kariéry budou užitečné další finanční zdroje uvedené níže:
- Poměry úvěrové analýzy Poměry úvěrové analýzy Poměry úvěrové analýzy jsou nástroje, které napomáhají procesu úvěrové analýzy. Tyto poměry pomáhají analytikům a investorům určit, zda jsou jednotlivci nebo společnosti schopné plnit finanční závazky. Analýza úvěru zahrnuje jak kvalitativní, tak kvantitativní aspekty.
- Poměry účinnosti Poměry účinnosti Poměry účinnosti jsou metriky, které se používají při analýze schopnosti společnosti efektivně využívat své zdroje, jako je kapitál a aktiva,
- Finanční ukazatele Finanční ukazatele
- Pákové poměry Pákové poměry Pákový poměr označuje úroveň dluhu, který vznikl obchodnímu subjektu oproti několika dalším účtům v jeho rozvaze, výkazu zisku a ztráty nebo výkazu peněžních toků. Šablona aplikace Excel
