Projektové financování je dlouhodobé financování nezávislé kapitálové investice, což jsou projekty s peněžními toky Výkaz peněžních toků Výkaz peněžních toků Výkaz peněžních toků (označovaný také jako výkaz peněžních toků) je jednou ze tří klíčových finančních výkazů, které vykazují hotovost generované a strávené během určitého časového období (např. měsíc, čtvrtletí nebo rok). Výkaz peněžních toků funguje jako most mezi výkazem zisku a ztráty a rozvahou a aktivy Hmotná aktiva Hmotná aktiva jsou aktiva ve fyzické formě a která drží hodnotu. Mezi příklady patří pozemky, budovy a zařízení. Hmotný majetek je vidět a cítit a může být zničen požárem, přírodní katastrofou nebo nehodou. Na druhé straně nehmotná aktiva postrádají fyzickou podobu a skládají se z věcí, jako je duševní vlastnictví, které lze jednoznačně identifikovat. Klasickým příkladem je financování realitních projektů. Mezi další příklady financování projektu patří těžba, ropa a plyn a budovy a stavby.
Peněžní toky z financování projektů v oblasti nemovitostí by měly být dostatečné k pokrytí provozních nákladů a financování požadavků na splácení financování. Financování se obvykle skládá z dluhu Senior a podřízený dluh Abychom porozuměli nadřízenému a podřízenému dluhu, musíme nejprve zkontrolovat kapitálový stack. Zásoba kapitálu řadí prioritu různých zdrojů financování. Podřízený a podřízený dluh se vztahují k jejich postavení v kapitálovém zásobníku společnosti. V případě likvidace se nejprve vyplatí prioritní dluh a vlastní kapitál se přizpůsobuje životnosti aktiva.
Realitní projektové financování vs. podnikové finance
When a corporation Corporation A corporation is a legal entity created by Jednotlivci, akcionáři nebo akcionáři, za účelem fungování za účelem zisku. Korporace mohou uzavírat smlouvy, žalovat a být žalovány, vlastnit majetek, poukazovat federální a státní daně a půjčovat si peníze od finančních institucí. přebírá novou investici, může k financování nového projektu využívat peněžní toky z jiných provozních činností. Může také použít svoji obecnou bonitu k vypůjčení peněz a financování projektu. Společnost může také vydávat akcie s neurčitým časovým horizontem. Ve financování projektů v oblasti nemovitostí se kapitál používaný k financování projektu obvykle splácí na konci konkrétního časového horizontu.
Zásoba kapitálu v oblasti financování nemovitostí
Pokud jde o financování financování realitních projektů, zahrnuje kapitálový zásobník několik úvah, a to následovně:
- Čerpání stavebních úvěrů k financování
- Zabezpečení a priorita pro různé věřitele v zásobníku kapitálu
- Termín, který odpovídá době potřebné k vývoji a prodeji projektu
- Kompromisy mezi pevnou a pohyblivou úrokovou sazbou
- Ceny kolem vlastního kapitálu
Zásoba kapitálu, která se skládá ze všech různých typů financování, které lze použít, obvykle zahrnuje následující:
- Senior dluh
- Podřízený dluh
- Spravedlnost
Hlavní dluh je nejzajištěnějším kapitálem, zatímco kapitál je nejrizikovější ze všech tří.
Podmínky a definice odvětví financování projektů
Abychom mohli sestavit finanční model, musíme porozumět důležitým pojmům a definicím, které se často používají ve financování realitních projektů:
- Půjčka na hodnotu (LTV): Částka dluhového financování, kterou věřitel poskytne, jako procento z tržní hodnoty nemovitosti.
- Půjčka na náklady (LTC): Částka dluhového financování, kterou věřitel poskytne, jako procento nákladů na vývoj.
- Čistý provozní příjem (NOI): Hrubý příjem z pronájmu snížený o provozní náklady (daně z majetku, pojištění, údržba atd.).
- Míra omezení: NOI děleno hodnotou nemovitosti, vyjádřeno v procentech.
- Amortizační období: Počet období (měsíců nebo let), po které je třeba splácet jistinu úvěru.
- Období: Doba, po kterou je sjednána úroková sazba hypotéky.
- Generální partner (GP): Vlastník partnerství s neomezenou odpovědností - obvykle manažer, který se aktivně účastní operací.
- Komanditista (LP): Pasivní investor, který má omezené schopnosti na základě částky, kterou do projektu investoval.
- Půda na půdu: Financování použité na získání pozemku bez NOI. Dlouhodobá hodnota bude mnohem nižší než u nemovitosti produkující příjem.
- Poměr podlahové plochy (FSR): Používá se k určení velikosti budovy a řízení hustoty zástavby na pozemku.
- Hrubá stavební plocha (GBA): Součet všech stavebních prostor od zdi ke zdi.
- Hrubá pronajímatelná plocha (GLA): Součet celého uzavřeného obytného prostoru.
- Hrubá plocha webu: Dvojrozměrné míry webu založené na jeho vlastnostech.
- Odpočty: Část hrubé plochy webu, na kterou nelze stavět, jako jsou veřejné přístupové oblasti, silnice, pruhy atd.
- Čistá oblast webu: Hrubá plocha webu bez odečtení odpočtů.
- Max. GBA: Hrubá plocha budovy, vypočtená na základě FSR.
- Stavba GBA: Hrubá plocha budovy, na základě stavebních plánů.
- Prodejná plocha: Hrubá plocha budovy založená na výstavbě, méně všech společných prostor nebo jiných neprodejných oblastí.
Financování realitních projektů - časová osa vývoje
Porozumění vývojovému procesu a časové ose nám pomáhá získat jasnou mapu při vytváření finančního modelu realitního projektu. Projekt rozvoje nemovitostí má několik fází:
V každé fázi životního cyklu financování realitních projektů se používají různé typy financování. Společnost může například použít kapitál k financování získávání obchodů. Je to proto, že v raných fázích projektu existuje vysoké riziko, a proto může být obtížné získat bankovní půjčky. V pozdějších fázích, jako je rezonování a předvývoj, jsou projekty obvykle financovány z půjček i vlastního kapitálu.
Financování projektů v oblasti nemovitostí - finanční model a ocenění
Níže je snímek obrazovky z kurzu finančního modelování financí v oblasti nemovitostí, kde se můžete naučit, jak sestavit vývojový model od začátku v aplikaci Excel. Podrobné pokyny.
Další zdroje
Doufáme, že jste si užili přečtení finančního průvodce financemi realitních projektů. Finance nabízí analytika pro finanční modelování a oceňování (FMVA) ™ Certifikace FMVA®. Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, J.P. Morgan a certifikační program Ferrari pro ty, kteří chtějí posunout svou kariéru na další úroveň. Abychom vám pomohli v kariérním postupu, podívejte se na další finanční zdroje níže:
- Due Diligence in Project Finance Due Diligence in Project Finance Due diligence in project finance includes managing and reviewing the aspects related to a deal. Správná hloubková kontrola zajišťuje, že v souvislosti s finanční transakcí nevzniknou žádná překvapení. Proces zahrnuje komplexní prověření transakce a přípravu zápočtu.
- Osvědčené postupy v oblasti finančního modelování Osvědčené postupy v oblasti finančního modelování Tento článek má poskytnout čtenářům informace o osvědčených postupech v oblasti finančního modelování a snadno použitelného podrobného průvodce sestavením finančního modelu.
- Šablona rozpočtu projektu Šablona rozpočtu projektu Tato šablona rozpočtu projektu poskytuje nástroj pro shrnutí rozpočtu nákladů na projekt. Rozpočet projektu je nástroj, který používají projektoví manažeři k odhadu celkových nákladů na projekt. Šablona rozpočtu projektu obsahuje podrobný odhad všech nákladů, které pravděpodobně vzniknou před dokončením projektu
- Společný podnik v oblasti nemovitostí Společný podnik v oblasti nemovitostí Společný podnik v oblasti nemovitostí (JV) hraje klíčovou roli při vývoji a financování většiny velkých projektů v oblasti nemovitostí. Společný podnik je dohoda
