Metoda přímé kapitalizace se získá tak, že se vezme zaznamenaný příjem v čase a vydělí se příslušnými sazbami kapitalizace za stejné období. Míra stropu se získá vydělením čistého provozního výnosu Čistý provozní výnos (NOI) Čistý provozní výnos (NOI) je hodnota majetku vytvářejícího příjmy, když se celkové provozní náklady a ztráty z prázdných prostor odečtou od hodnoty aktiva.
Metoda přímé kapitalizace není vhodná pro prostory obývané majitelem kvůli její přílišné závislosti na příjmu z nemovitosti. Zvýšení cap cap cap rate (REIT) Cap rate je finanční metrika, kterou používají investoři do nemovitostí k analýze investic do nemovitostí a stanovení jejich potenciální míry návratnosti významně snižuje hodnotu kvocientu. Snížení sazby cap tedy znamená, že tržní hodnota nemovitosti stoupá. Tržní hodnota, která má být stanovena, je tedy nepřímo úměrná cap rate.
Na druhou stranu je čistý provozní příjem přímo úměrný tržní hodnotě Spravedlivá tržní hodnota Spravedlivá tržní hodnota (zboží nebo vyměňované služby) se vztahuje k ceně, za kterou obě transakční strany (kupující i prodávající daného zboží) nebo Zvýšení čistého provozního výnosu (NOI) má za následek významné zvýšení tržní hodnoty Snížená tržní hodnota znamená, že NOI je nízký a vyžaduje strategické zvýšení.
Rychlé shrnutí
- Metoda přímé kapitalizace je metoda hodnocení nemovitostí, která pomáhá při převodu příjmu na hodnotu.
- Metody přímé kapitalizace je dosaženo vydělením příjmu generovaného nemovitostí jeho sazbou cap.
- Na rozdíl od jiných metod hodnocení se tato metoda snadno používá a interpretuje, když je v průběhu času dostatek dat jak pro příjem, tak pro cap rate.
Výnosová kapitalizace vs. přímá kapitalizace
Na rozdíl od přímé kapitalizace se kapitalizace výnosů do značné míry spoléhá na finanční prostředky z nemovitosti, zatímco první kapitalizace spoléhá výhradně na příjem z nemovitosti. Vydělávejte kapitalizační banky na skutečnosti, že nemovitosti jako investice jsou dlouhodobým cílem, z něhož by měl investor do budoucna donekonečna sklízet.
Obvykle se očekává, že do budoucna by se výnosy z pronájmu nemovitosti měly z důvodu předvídatelné inflace postupně zvyšovat. Inflace také způsobí, že náklady na údržbu a opravy porostou, zejména když nemovitost nebyla řádně udržována předchozím vlastníkem.
Příjem z nemovitosti se může v budoucích obdobích lišit v důsledku různých faktorů. Metoda kapitalizace výnosů má investorovi předpovědět očekávané změny. Činí tak při zohlednění všech faktorů, jako je inflace Inflace Inflace je ekonomický koncept, který odkazuje na zvýšení cenové hladiny zboží během stanoveného časového období. Nárůst cenové hladiny znamená, že měna v dané ekonomice ztrácí kupní sílu (tj. Za stejnou částku peněz lze nakoupit méně). , údržba, náklady a opravy, aby se zajistilo, že nemovitost bude v nejlepší možné formě.
Makléři, regulační agentury, komerční odhadci, investoři a široká veřejnost se díky svým schopnostem do budoucna při oceňování nemovitostí velmi spoléhají na metodu kapitalizace výnosů. Metoda však funguje nejlépe, když se používá společně s jinými metodami oceňování, aby se dosáhlo nejlepších výsledků.
Která je nejlepší metoda hodnocení?
Existuje několik metod psaní velkých písmen / hodnocení, které se běžně používají. Metody hodnocení se řídí různými přístupy k ocenění nemovitosti. Všechny jsou pravidelně používány, a to buď jednotlivě, nebo společně makléři, odhadci komerčních nemovitostí, investoři a široká veřejnost.
Při hodnocení nemovitosti se nedoporučuje používat metodu jediného hodnocení z důvodu jedinečnosti situací při oceňování nemovitostí. Při provádění oceňování by se měly používat zaměnitelně nebo jednotlivě dvě nebo více metod ocenění, nejvhodnější metody však závisí na konkrétní situaci.
Metody přímé a výnosové kapitalizace jsou dvě nejoblíbenější metody používané při oceňování nemovitostí. Tyto dvě metody se však používají v různých případech, v závislosti na situaci. Například v nemovitostech s nestabilními toky příjmů je nejvhodnější metoda kapitalizace výnosů. Metoda výnosového stropu se bude zabývat pravděpodobnou budoucí stabilitou nemovitosti s přihlédnutím k budoucím výnosům, a tím poskytne lepší pohled na růstový potenciál nemovitosti.
Méně stabilní vlastnosti poskytují omezená data, která lze použít k analýze jejich výdělků, a proto je metoda přímé kapitalizace nevhodná. Na druhou stranu zavedené služby se stabilními měsíčními nebo ročními výdělky nabízejí adekvátní datové body, které lze použít k analýze jejich výdělků. Proto je v takových situacích nejvýhodnější metoda přímé kapitalizace.
Faktory, které je třeba vzít v úvahu při oceňování nemovitostí
Ocenění nemovitostí, které má investor v úmyslu získat, může investorovi pomoci určit, zda má nemovitost získat, nebo ukončit investiční plán. Investoři by se měli zaměřit na hledání skrytých faktorů, které nemusí být při oceňování patrné, ale mohou se objevit v budoucnu.
1. Finanční potíže nebo nevyřešené právní spory o vlastnictví
Významný nájemce může čelit finanční krizi, která může zpochybnit schopnost dostát svým měsíčním závazkům z pronájmu. S nemovitostmi mohou být také vedeny právní spory o vlastnictví, které mohou vyžadovat, aby společnost najala právníky a vznikly jim další právní náklady.
2. Vzory volných pracovních míst
Dalším faktorem, který mohou investoři při oceňování nemovitostí vzít v úvahu, jsou vzorce neobsazenosti v prostorách, které mohou vysvětlit potenciální vzorce budoucích výnosů. Pokud se vzory volných míst neustále mění, může to být způsobeno faktory, jako je špatná údržba budovy, konkrétně nelakované stěny, rozbité armatury, zablokované kanalizační potrubí atd.
Skryté faktory se na první pohled mohou zdát nepodstatné, ale v budoucnu ovlivní životaschopnost projektu. Emise jsou obvykle neviditelné pro metodu oceňování, jako je metoda přímé kapitalizace, a investoři by se měli pokusit tyto emise prozkoumat před konečným rozhodnutím, zda investovat či nikoli.
Související čtení
Finance je oficiálním poskytovatelem globálního Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certifikace CBCA ™ Certifikace Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ je celosvětovým standardem pro úvěrové analytiky, který zahrnuje finance, účetnictví, kreditní analýzu, analýzu peněžních toků , modelování smluv, splácení půjček atd. certifikační program, který vám pomůže stát se světovým finančním analytikem. K dalšímu rozvoji vaší kariéry budou užitečné další finanční zdroje uvedené níže:
- Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem je investiční strategie, která investorům poskytuje konzistentní nadprůměrné výplaty. Nejběžnější aktuální zaměřený na příjmy
- Funkční zastarávání Funkční zastarávání (Real Estate) V oblasti nemovitostí se funkční zastarávání týká snížení užitečnosti architektonického návrhu tak, že jeho změna tak, aby vyhovovala současnému reálnému
- Model rozvoje nemovitostí Model rozvoje nemovitostí Model rozvoje nemovitostí se obvykle skládá ze dvou částí: Souhrn obchodů a Model peněžních toků. Ve shrnutí dohody všechny důležité předpoklady
- Replacement Cost Replacement Cost (Real Estate) Replacement náklady se vztahují k ceně, kterou by stálo nahradit stávající aktivum podobným aktivem za aktuální tržní cenu. Dotyčné aktivum
