Model rozvoje nemovitostí obvykle sestává ze dvou částí: Souhrn obchodů a Model peněžních toků. V rámci Souhrnu dohod jsou uvedeny všechny důležité předpoklady - včetně harmonogramu (který stanoví časovou osu), statistik nemovitostí, nákladů na vývoj, předpokladů financování a předpokladů prodeje - a jsou použity k výpočtu ekonomiky a ziskovosti Index ziskovosti Index ziskovosti (PI ) měří poměr mezi současnou hodnotou budoucích peněžních toků a počáteční investicí. Index je užitečným nástrojem pro hodnocení investičních projektů a zobrazení hodnoty vytvořené na jednotku investice. Index ziskovosti je také známý jako poměr zisku k zisku (PIR) nebo poměr hodnoty investice (VIR). projektu.
Model peněžních toků začíná zvyšováním výnosů, měsíčními výdaji Provozní rozpočet Provozní rozpočet se skládá z výnosů a výdajů za určité časové období, obvykle za čtvrtletí nebo rok, které společnost používá k plánování svých operací. Stáhněte si bezplatnou šablonu aplikace Excel. Šablona měsíčního rozpočtu má sloupec pro každý měsíc a součty, které představují roční údaje za celý rok, financování a nakonec využily volné peněžní toky, NPV (čistá současná hodnota), NPV vzorec A průvodce vzorcem NPV v aplikaci Excel při provádění finanční analýzy . Je důležité přesně pochopit, jak vzorec NPV funguje v aplikaci Excel a matematika za ním. NPV = F / [(1 + r) ^ n] kde, PV = současná hodnota, F = budoucí platba (peněžní tok), r = diskontní sazba, n = počet období v budoucnosti a IRR (interní míra návratnosti) ) projektu. V následujících částech projdeme klíčové kroky k vytvoření dobře organizovaného modelu rozvoje nemovitostí.
Shrnutí dohody
1. Časový plán a statistické údaje
Prvním krokem při vytváření modelu rozvoje nemovitostí je vyplnění předpokladů pro harmonogram a statistické statistiky. Zde je seznam položek, které by měly být zahrnuty:
2. Náklady na vývoj
V dalším kroku při vytváření modelu rozvoje nemovitostí zadáme předpoklady nákladů na vývoj, pokud jde o celkovou částku, náklady na jednotku a náklady na čtvereční stopu. Náklady na vývoj mohou zahrnovat náklady na pozemky, náklady na stavbu, servis, mimořádné události, marketing atd. Pomocí dříve vyplněných statistik vlastností můžeme vypočítat všechna tato čísla a dokončit sekci nákladů na vývoj. Sekce by měla vypadat asi takto:
Zdroj obrázku: Kurz finančního modelování nemovitostí společnosti Finance.
3. Předpoklady prodeje
V předpokladech prodeje vypočítáme celkový příjem z tohoto projektu. Předpokládejme, že je proveden průzkum trhu a na základě srovnatelných údajů věříme, že 500 $ za čtvereční stopu je realistickým výchozím bodem prodejní ceny. Toto pak použijeme jako hnací sílu příjmů. Po výpočtu tržeb (celkem, $ / jednotka, $ / SF), provizí z prodeje (např. 50%) a záruky můžeme zjistit čistý výnos z tohoto projektu.
4. Předpoklady financování
Pro financování existují tři kritické předpoklady: procento půjčky k nákladům, úroková sazba a půjčka na půdu.
Před výpočtem celkové výše půjčky musíme zjistit celkovou částku nákladů na vývoj. Protože jsme dosud nepočítali úrokové výdaje, můžeme prozatím propojit buňku s modelem peněžních toků a získat hodnotu, jakmile je vyplněn model peněžních toků. Provize jsou stejné jako provize za prodej v sekci předpoklady prodeje. Celkové náklady na vývoj lze vypočítat jako:
- Celkové náklady na vývoj = náklady na pozemky + náklady na vývoj + součet úroků a provizí
Nyní můžeme vyplnit zbývající předpoklady financování.
- Maximální výše půjčky získaná pro tento projekt = celkové náklady na vývoj x procento půjčky na náklady
- Částka vlastního kapitálu = Celkové náklady na vývoj - maximální výše půjčky
Zdroj obrázku: Finanční kurz rozvoje nemovitostí v oboru financí.
Výše uvedená čísla budou předpoklady ze sekce Souhrn dohod. Jakmile dokončíme model peněžních toků, vrátíme se a dokončíme sekci Development Pro Forma a přidáme analýzu citlivosti.
Model peněžních toků
1. Zvyšování výnosů
Prvním krokem při výpočtu příjmů je zjistit absorpci a uzavření městského domu. Absorpce je počet dostupných domů prodaných během daného časového období, zatímco zavírání je počet domů uzavřených po dokončení stavby.
Nyní můžeme vybudovat tržby pomocí informací o absorpci a uzavření.
- Prodej městských domů = prodejní cena / jednotka x uzávěry městských domů
- Prvních 50% provize (účtováno při prodeji domů) = - absorpce městského domu x prodejní cena / jednotka x (provize% / 2)
- Druhá 50% provize (účtována při zavřených domech) = - uzavření městského domu x prodejní cena / jednotka x (provize% / 2)
- Záruka = - Záruční náklady / jednotka x uzavření Townhome
- Celkový čistý výnos = SUMA (tržby z Townhome + 50% provize + 50% provize + záruka)
(* Upozorňujeme, že provize a záruka jsou v záporných částkách.)
2. Výdaje
Nyní zjistíme náklady na vývoj, které zahrnují náklady na pořízení pozemků, výdaje před zahájením výstavby a výdaje na výstavbu. Čísla najdete v části Předpoklady o vývoji nákladů ze Souhrnu dohod.
- Náklady na pořízení půdy = náklady na pozemky
- Výdaje před výstavbou = výdaje před výstavbou ($ / měsíc)
- Stavební výdaje = (náklady na vývoj - výdaje před zahájením výstavby) / č. měsíců výstavby
- Celkové náklady na vývoj = SUM (náklady na pořízení půdy + výdaje před zahájením výstavby + výdaje na výstavbu)
3. Náklady na financování a výnosy ze splácení kapitálu
Náklady na financování představují schodek v peněžním toku projektu, který je třeba financovat. Pokud jsou celkové čisté výnosy menší než celkové náklady na vývoj, dojde k zápornému peněžnímu toku, který musíme pokrýt. Když se celkový čistý výnos zvýší nad celkové náklady na vývoj, dojde k pozitivnímu výnosu, který můžeme použít k splacení vypůjčeného kapitálu. K výpočtu dvou čísel můžeme použít následující vzorce:
- Náklady do fondu = IF ((Celkové čisté výnosy - Celkové náklady na vývoj)> 0, (Celkové čisté výnosy - Celkové náklady na vývoj), 0)
- Výnos na splacení kapitálu = IF ((Celkový čistý výnos - Celkové náklady na vývoj) <0, (Celkový čistý výnos - Celkové náklady na vývoj), 0)
4. Financování
Dále vypočítáme zůstatky půjčky, čerpání, splátky a úroky. Tabulka níže shrnuje výpočty pro první období a následující období:
Měli bychom také provést rychlou kontrolu rozumnosti, abychom zajistili, že žádný z konečných zůstatků nepřekročí maximální částku půjčky.
5. Volný peněžní tok a IRR
Nyní můžeme vypočítat využití volných peněžních toků a výslednou IRR tohoto projektu.
- Zadržený bezplatný peněžní tok = SOUČET (náklady na financování, výnosy z kapitálu pro návratnost, čerpání úvěru, splátky úvěru)
Equity Balance je jednoduše kumulativní FCF:
- Zůstatek v prvním období = Levered Free Cash Flow
- Zůstatky následujícího období = předchozí zůstatek - uvolněný hotovostní tok zdarma
Nakonec pomocí vzorce XIRR můžeme vypočítat Levered IRR pro tento projekt:
- Páka IRR = XIRR (všechny pákové volné peněžní toky, odpovídající časové období)
Zdroj obrázku: Kurz finančního modelování nemovitostí v oboru financí.
Další zdroje
Finance je oficiálním poskytovatelem certifikace FMVA (Financial Modeling and Valuation Analyst) FMVA®. Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, J.P. Morgan a certifikační program Ferrari, jejichž cílem je transformovat kohokoli na špičkového finančního analytika. Abychom se dál učili a rozvíjeli své znalosti finanční analýzy, velmi doporučujeme další finanční zdroje uvedené níže:
- Osvědčené postupy pro finanční modelování Průvodce finančním modelováním zdarma Tato příručka pro finanční modelování zahrnuje tipy a osvědčené postupy pro Excel týkající se předpokladů, ovladačů, prognóz, propojení těchto tří výroků, analýzy DCF atd.
- Základy finančního modelování nemovitostí Základy finančního modelování nemovitostí Naučte se základy finančního modelování nemovitostí v tomto úvodním průvodci vytvořením finančního modelu pro projekt rozvoje nemovitostí.
- Společný podnik v oblasti nemovitostí Společný podnik v oblasti nemovitostí Společný podnik v oblasti nemovitostí (JV) hraje klíčovou roli při vývoji a financování většiny velkých projektů v oblasti nemovitostí. Společný podnik je dohoda
- Typy finančních modelů Typy finančních modelů Mezi nejběžnější typy finančních modelů patří: 3 výkazový model, DCF model, M&A model, LBO model, rozpočtový model. Objevte top 10 typů
