Míra kapitalizace (nebo zkráceně Cap Rate) se běžně používá v oblasti nemovitostí. Nemovitosti Nemovitosti jsou nemovitosti, které se skládají z pozemků a vylepšení, mezi něž patří budovy, příslušenství, silnice, stavby a inženýrské sítě. Vlastnická práva dávají vlastnické právo k půdě, vylepšením a přírodním zdrojům, jako jsou minerály, rostliny, zvířata, voda atd., A vztahují se k míře návratnosti nemovitosti na základě čistého provozního výnosu (NOI), který nemovitost má generuje. Jinými slovy, míra kapitalizace je metrika návratnosti, která se používá k určení potenciální návratnosti investice Návratnost investice (ROI) Návratnost investice (ROI) je měřítkem výkonu používaným k vyhodnocení návratnosti investice nebo porovnání efektivity různých investic . nebo návratnost kapitálu.
Další informace najdete na kurzu Financování modelování nemovitostí.
Vzorec limitní sazby
Vzorec pro Cap Rate se rovná čistému provoznímu příjmu (NOI) děleno aktuální tržní hodnotou aktiva.
Kde:
- Čistý provozní příjem je roční příjem Roční příjem Roční příjem je celková hodnota příjmu dosaženého během fiskálního roku. Hrubý roční příjem se vztahuje na všechny výdělky před provedením jakýchkoli odpočtů a čistý roční příjem se vztahuje na částku, která zbývá po provedení všech odpočtů. Koncept se vztahuje jak na jednotlivce, tak na podniky generované nemovitostí po odečtení všech výdajů, které vzniknou v souvislosti s provozem, včetně správy majetku a placení daní.
- Aktuální tržní hodnota aktiva je hodnota aktiva Hmotná aktiva Hmotná aktiva jsou aktiva ve fyzické podobě, která mají hodnotu. Mezi příklady patří pozemky, budovy a zařízení. Hmotný majetek je vidět a cítit a může být zničen požárem, přírodní katastrofou nebo nehodou. Na druhé straně nehmotná aktiva postrádají fyzickou formu a skládají se z věcí, jako je duševní vlastnictví na trhu.
Důležitost míry kapitalizace
Míra kapitalizace se používá k porovnání různých investičních příležitostí. Pokud je například vše ostatní stejné, vlastnost se sazbou 10% proti 3% jiné nemovitosti, je pravděpodobné, že se investor soustředí na nemovitost s sazbou 10%.
Sazba také udává dobu potřebnou k navrácení investice do nemovitosti. Například pokud je nemovitost opatřena 10% omezením, bude trvat 10 let, než investor získá zpět svoji investici (tzv. „Plně kapitalizovaná“).
I když je to důležitá metrika při porovnávání investičních příležitostí, investoři by nikdy neměli zakládat nákup na limitní sazbě samotné nemovitosti. Je užitečné si uvědomit, že různé sazby stropu představují různé úrovně rizika - nízký strop znamená nižší riziko, zatímco vysoký strop znamená vyšší riziko. Neexistuje tedy žádná „optimální“ sazba stropu - záleží na preferenci rizika investora.
Zvažte například dvě nemovitosti v různých geografických umístěních - jedna je ve velmi vyhledávané předměstské oblasti, zatímco druhá je ve zchátralé části města. Majetek ve velmi vyhledávané předměstské oblasti by vykazoval nižší strop díky vysoké tržní hodnotě aktiva. Naopak, nemovitost umístěná ve zchátralé části města by měla vyšší strop, což se odráží v nižší tržní hodnotě tohoto aktiva.
Příklad Cap rate
John je investor, který chce koupit investiční nemovitost. Z účasti na kurzech nemovitostí si pamatuje, že míra kapitalizace je efektivní metrikou při hodnocení nemovitostí. John identifikuje tři nemovitosti s příslušnými výdaji, ročním příjmem a tržními hodnotami:
Po provedení výpočtů pro výše uvedené vlastnosti si John uvědomí, že vlastnost C vrací nejvyšší míru omezení.
V jednoduchém světě může John svůj nákup založit pouze na kurzu. Je to však jen jedna z mnoha metrik, kterou lze použít k posouzení návratnosti komerčních nemovitostí. Ačkoli cap rate dává dobrou představu o teoretické návratnosti investice do nemovitosti, měla by být použita v kombinaci s dalšími metrikami, jako je například multiplikátor hrubého nájemného. Proto by měly být použity jiné metriky ve spojení s mírou kapitalizace, aby se změřila atraktivita realitní příležitosti.
Kurz modelování nemovitostí
Pokud se chcete dozvědět vše o tom, jak vypočítat čistý provozní příjem, míru kapitalizace a dokonce i to, jak vytvořit finanční model pro vývojový projekt, podívejte se na kurz finančního modelování nemovitostí Finance. Program vás naučí, jak sestavit model v aplikaci Excel od nuly.
Shrnutí rychlostního limitu
- Míra kapitalizace je metrika ziskovosti používaná k určení návratnosti investice do nemovitosti.
- Vzorec pro míru kapitalizace se vypočítá jako čistý provozní příjem dělený aktuální tržní hodnotou aktiva.
- Míru kapitalizace lze použít k určení rizikovosti investiční příležitosti - vysoká míra kapitalizace znamená nižší riziko, zatímco nízká míra kapitalizace znamená vyšší riziko.
- Míra kapitalizace by měla být použita ve spojení s dalšími metrikami a investoři by nikdy neměli zakládat nákup pouze na míře kapitalizace nemovitosti.
Související čtení
Finance je oficiálním poskytovatelem globálního certifikátu Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ Certifikace FMVA® Připojte se k více než 350 600 studentům, kteří pracují pro společnosti jako Amazon, JP Morgan a Ferrari certifikační program, jehož cílem je pomoci komukoli stát se finančním analytikem světové úrovně . K dalšímu rozvoji vaší kariéry budou užitečné následující zdroje:
- Základy finančního modelování nemovitostí Základy finančního modelování nemovitostí Naučte se základy finančního modelování nemovitostí v tomto úvodním průvodci vytvořením finančního modelu pro projekt rozvoje nemovitostí.
- Investice: Průvodce pro začátečníky Investice: Průvodce pro začátečníky Průvodce Finance's Investing for Beginners vás naučí základy investování a jak začít. Zjistěte více o různých strategiích a technikách obchodování a o různých finančních trzích, do kterých můžete investovat.
- Míra návratnosti Míra návratnosti Míra návratnosti (ROR) je zisk nebo ztráta investice po určitou dobu, která je spojena s počáteční cenou investice vyjádřenou v procentech. Tato příručka učí nejběžnější vzorce
- Rychlost výnosu Rychlost výnosu Rychlost výnosu je ukazatelem finanční výkonnosti, která bere aktuální výnosy společnosti v určitém období (týden, měsíc, čtvrtletí atd.) A převádí je na roční částku, čímž se získá celoroční ekvivalent. Tuto metriku často používají rychle rostoucí společnosti, protože data stará i několik měsíců mohou podceňovat současnou velikost společnosti. průvodce, příklad, vzorec
