Pojmy UpREIT vs. DownREIT popisují rozdíly, které existují v podnikové struktuře REIT. Koncept UpREIT, což je zkratka pro „Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts“, byl představen v roce 1992. UpREIT umožňuje dlouhodobě zavedeným REIT sdružovat všechny nemovitosti, které vlastní, do nové struktury REIT bez prodeje jakékoli z těchto nemovitostí do REIT. To znamená, že nový REIT přímo nevlastní žádné vlastnosti.
DownREIT zároveň umožňuje investorovi, aby se stal partnerem společnosti REIT uzavřením smlouvy o společném partnerství. Obě struktury umožňují investorům odložit daně z kapitálových výnosů Daň z kapitálových výnosů Daň z kapitálových výnosů je daň uvalená na kapitálové zisky nebo na zisky, které jednotlivec dosahuje prodejem aktiv. Daň se ukládá až poté, co je aktivum převedeno na hotovost, a ne, když je stále v rukou investora. o prodeji oceněných nemovitostí.
Rychlé shrnutí
- UpREITs a DownREITs jsou typy podnikových struktur REIT, které umožňují investorům odložit daně z kapitálových výnosů z prodeje oceněných nemovitostí.
- UpREIT umožňuje investorům přispívat svými investicemi do nemovitostí do zastřešujícího partnerství výměnou za komanditní společnosti.
- DownREIT umožňuje investorům stát se partnery v partnerské dohodě s REIT.
Co je UpREIT?
UpREIT je alternativou k DownREIT a umožňuje vlastníkům nemovitostí přispívat do zastřešujícího partnerství výměnou za omezené provozní kloboukové jednotky, které se rovnají hodnotě vloženého majetku. Investoři získávají prodejní opce, které lze po dohodnutém období v budoucnosti převést na hotovost nebo akcie REIT.
Získaný výtěžek lze použít k získání více nemovitostí, splácení dluhů nebo k jiným účelům souvisejícím se REIT. Všechny řídící funkce jsou přenášeny na zastřešující partnerství a nový REIT funguje jako holdingová společnost Holdingová společnost Holdingová společnost je společnost, která pro sebe neprovádí žádné operace, podnikání ani jiné aktivní úkoly. Místo toho existuje za účelem vlastnictví.
UpREIT lze také použít jako nástroj plánování nemovitostí, kde mohou investoři převést své majetky na své dědice bez daně. Dědici mohou odložit uplatnění prodejní opce až na smrt vlastníka, kdy se jednotky partnerství rozšíří na tržní hodnotu.
Poté mohou uplatnit prodejní opci Put opce Put opce je opční smlouva, která dává kupujícímu právo, nikoli však povinnost, prodat podkladový cenný papír za stanovenou cenu (známou také jako realizační cena) před nebo v předem stanovenou dobu platnosti datum. Je to jeden ze dvou hlavních typů možností, druhým typem je možnost volání. bez placení daní z kapitálových výnosů z oceněné hodnoty podkladových nemovitostních aktiv. Uplatnění prodejní opce po smrti vlastníka nemovitosti poskytuje větší likviditu při placení daní z nemovitostí a brání dani z příjmu při následném zdanění.
Co je DownREIT?
DownREIT je relativně novější struktura ve srovnání s UpREIT. Na rozdíl od UpREIT, kde jsou všechny činnosti REIT prováděny na úrovni partnerství, je DownREIT společné partnerství mezi vlastníkem nemovitosti a REIT. Struktura DownREIT byla vytvořena pro vlastníky nemovitostí, kteří nemají v úmyslu provozovat zastřešující partnerství, ale místo toho se vlastníci stávají partnery v komanditní společnosti s REIT.
Nová komanditní společnost může vlastnit a provozovat nemovitosti. Některé z nemovitostí lze získat přímo nebo vlastnit prostřednictvím komanditních partnerství s vlastníky nemovitostí, kteří do partnerství přispěli nemovitostmi.
DownREIT jsou preferováni investory, kteří se chtějí vyhnout placení daní z kapitálových výnosů z prodeje oceněného nemovitého majetku, pokud se domnívají, že hodnota jejich nemovitostí výrazně převýší hodnotu nemovitostí ve vlastnictví REIT. Investiční výkon DownREIT závisí na majetku vlastníka, nikoli na celém portfoliu REIT. Investor vlastní prodejní opci, kterou lze převést na akcie nebo peníze REIT, a hodnota převodu závisí na hodnotě realitních investic vlastníka nemovitosti v daném konkrétním čase.
Struktura DownREIT je však poměrně komplikovaná a investoři si často najímají služby daňového odborníka, aby jim pomohli vhodně strukturovat investice. DownREIT mají tendenci přitahovat pozornost Internal Revenue Service a federální daňová agentura může považovat převod majetku na DownREIT za zdanitelnou událost, pokud není řádně strukturována.
Porovnáváme UpREIT vs DownREIT
1. Daňové výhody
UpREIT mají tendenci být více využíváni realitními investory kvůli jejich daňovým výhodám a jednoduchosti. Pokud je cílem investora odložit daně z kapitálových výnosů, je nejlepší volbou UpREIT, protože převod oceněného majetku REIT nevytváří zdanitelnou událost.
DownREIT mají tendenci přijímat složitou operační strukturu. Ve výsledku mohou požadovat, aby investor vynaložil další prostředky na pronájem daňového a investičního odborníka, který poskytne pokyny, jak investici strukturovat. Pokud investor při převodu oceněného majetku nedodrží pravidla stanovená IRS, může federální daňová agentura považovat transakci za zdanitelnou událost.
2. Míra návratnosti
DownREIT jsou upřednostňovány před UpREIT, když vlastník nemovitosti očekává, že jeho nemovitost ocení více než celé portfolio REIT. A DownREIT působí jako společný podnik Realitní společný podnik Realitní společný podnik (JV) hraje klíčovou roli při vývoji a financování většiny velkých realitních projektů. Společný podnik je ujednání mezi společností REIT a vlastníkem nemovitosti a na úrovni partnerství jsou držena pouze aktiva vlastníka nemovitosti. Výkon partnerství nejde ruku v ruce s výkonem celého portfolia nemovitostí společnosti REIT.
Při uplatnění prodejní opce je konverze vázána na hodnotu aktiv partnerství v době převodu, nikoli na aktiva partnerství. Na druhou stranu, jednotky partnerství držené investorem v UpREIT rostou a klesají s akciemi REIT a mohou vést ke ztrátě, pokud akcie ztratí hodnotu v době konverze.
Další zdroje
Děkujeme, že jste si přečetli finančního průvodce UpREIT vs. DownREIT. Finance nabízí Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ Certifikace CBCA ™ Certifikace Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ je celosvětovým standardem pro úvěrové analytiky, který zahrnuje finance, účetnictví, kreditní analýzu, analýzu peněžních toků, modelování smluv, půjčky splátky a další. certifikační program pro ty, kteří chtějí posunout svou kariéru na vyšší úroveň. Chcete-li se dál učit a rozvíjet svou znalostní základnu, prozkoumejte prosím další relevantní zdroje níže:
- Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem (investice do nemovitostí) Běžný příjem je investiční strategie, která investorům poskytuje konzistentní nadprůměrné výplaty. Nejběžnější aktuální zaměřený na příjmy
- Metoda přímé kapitalizace Metoda přímé kapitalizace Metoda přímé kapitalizace se získá tak, že se vezme zaznamenaný příjem v čase a vydělí se příslušnými sazbami kapitalizace převzatými
- Fondy dostupné k distribuci (FAD) Fondy dostupné k distribuci (FAD) Fondy dostupné k distribuci (FAD), známé také jako hotovost k dispozici pro distribuci, se používají v souvislosti s investováním REIT. Ukazuje množství čisté
- Soukromé REIT vs veřejně obchodované REIT Soukromé REIT vs veřejně obchodované REIT Soukromé REIT vs veřejně obchodované REIT. Investiční fondy do nemovitostí (REIT) lze rozdělit na soukromé nebo veřejné, obchodované nebo neobchodované. REIT konkrétně investují do realitního sektoru a pronajímají a shromažďují výnosy z pronájmu investovaných nemovitostí
